ページが見つかりませんでした – SKD不動産 https://ita-web.org 空き家を活用したいならSKD不動産におまかせ Mon, 19 Sep 2022 03:00:37 +0000 ja hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.4.3 https://ita-web.org/wp-content/uploads/2022/07/My-project-21-150x150.png ページが見つかりませんでした – SKD不動産 https://ita-web.org 32 32 【保存版】土地相続の税金計算法と贈与税額控除などの節税対策を解説(事例付き) https://ita-web.org/tax-saving-6/ https://ita-web.org/tax-saving-6/#respond Tue, 23 Aug 2022 07:46:20 +0000 https://ita-web.org/?p=2072

「親の土地を相続したら相続税はかかるの?」 「相続税っていくらなの?」 「相続税払えなかったらどうなるの?」 土地を相続したときに支払う税金について、不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。 実際、税金の計算や節税 […]]]>

「親の土地を相続したら相続税はかかるの?」

「相続税っていくらなの?」

「相続税払えなかったらどうなるの?」

エキスパートさん

こんにちは!中野・杉並・練馬を中心に、東京で不動産を営んでいるSKD不動産です。

土地を相続したときに支払う税金について、不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

実際、税金の計算や節税対策は、複雑な点が多いです。

ここでは、土地を相続した場合における税金の計算方法と節税対策について、知識のない方でもわかるように解説します。

この記事を読むと、土地を相続する際にかかる税金の有無や金額、納付方法から注意点、相続後の土地活用法まで、気になる疑問を解決できます。

今後土地を相続する可能性のある方や今まさに困っている方は、ぜひ参考にしてください。

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土地を相続したらかかる税金は2つ

土地を相続したらかかる税金は2つ
新人くん

父の土地を相続することになりそうなんだけど、どんな税金がかかるんですか?

エキスパートさん

土地を相続するときにかかる税金は2つありますよ。

土地相続における2つの税金

それぞれ説明します。

①登録免許税

①登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記の際にかかる税金のことです。

金額は「固定資産税評価額×0.4」で計算できます。

所有権移転登記は必ず必要なわけではなく、登記しなくても不都合はありません。

しかし、将来的に相続した土地を売却したり、建て替えて自分たちの居住用として住宅ローンを組んだりするときには、登記する必要があります。

エキスパートさん

第三者に「この土地は自分の土地です」と証明するための登記です。登記しなくてもペナルティはありません。

相続後月日が経過してから登記するよりもすぐに登記したほうが手間はかからないため、早めにしておいたほうがいいでしょう。

エキスパートさん

令和7年3月31日までは固定資産税評価額100万円以下の土地には免税措置もありますよ。

②相続税

②相続税

相続税とは、相続した財産が基礎控除額を超える場合に発生する税金です。

土地の相続にかぎったことではなく、家や貯金などすべての財産に対して課されます。

登録免許税よりも複雑なため、次章以降では相続税をメインに説明していきます。

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相続税の有無を決める基礎控除額とは

相続税の有無を決める基礎控除額とは

土地を相続した際、必ず相続税が発生するわけではありません。

相続税は、遺産総額(財産から葬儀費用など引いた額)が基礎控除額を超えた金額(課税対象額)に対して課税されるため、遺産総額よりも基礎控除額のほうが多いケースは、相続税の支払いは不要です。

エキスパートさん

基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算できます。

たとえば、相続人が母と子ども2人の場合、法定相続人は3人。「3,000万円+600万円×3人」で計算すると、基礎控除額は4,800万円となります。

遺産総額が6,000万円だとしたら「6,000万円-4,800万円」で相続税の課税対象となる金額は1,200万円です。

相続税の有無を調べる場合は、まず法定相続人の数を確認し基礎控除額を算出し、遺産総額とくらべてみましょう。

土地の相続税評価額の計算方法

土地の相続税評価額の計算方法

現金の価値は、単純にその額で計算できますが、土地の価値は相続税評価額で計算しなければなりません。

計算方法は2つあり土地によって異なります。

土地の相続税評価額の計算方法は2つ

ここでは、土地の相続税評価額の2つの計算方法を解説します。

路線価方式の計算方法

土地の相続税評価額の計算方法
路線価方式の計算方法
新人くん

路線価ってなんですか?

エキスパートさん

相続する宅地のうち、道路に面した宅地1平方メートルあたりの単価のことで1,000円単位で表されています。

路線価を使った相続税評価額の計算方法は「路線価×補正率×宅地面積」です。

補正率は土地の形状を考慮して評価額を調整するために定められているもので、同じ面積の宅地でも細長い土地など利用しづらい土地は評価額が低くなります。

エキスパートさん

よくわからなくても大丈夫。路線価と補正率は国税庁のホームページで路線価は確認きるので、その数字をあてはめるだけで簡単に計算できますよ。

>> 国税庁:財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」

倍率方式の計算方法

倍率方式の計算方法

すべての宅地に路線価が定められているわけではありません。

エキスパートさん

路線価が定められていない宅地の場合は、倍率方式で計算しましょう。

計算方法は「土地の固定資産税評価額×倍率」です。

固定資産税評価額は、毎年その土地の所有者に届く固定資産税の納税通知書で確認できます。

また、管轄の役所で固定資産課税台帳を閲覧したり、固定資産税評価証明書を取得したりすることでも確認できるので、都合のいい方法をとりましょう。

倍率は、国税庁ホームページで確認できます。

>> 国税庁:財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」

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相続税の計算方法

相続税の計算方法

それではさっそく相続税の計算方法をみていきましょう。

以下4つの手順に沿って解説します。

手順①:遺産総額を計算

手順①:遺産総額を計算

相続税の課税の対象額を調べるためにも、まずは遺産総額を計算しましょう。

遺産総額は相続された財産で資産価値があるものすべてです。

エキスパートさん

被相続人の死亡前の3年間に贈与された財産も遺産の対象となるので抜けがないように注意しましょう。

遺産総額に含まれないもの

被相続人が残した財産であっても、以下の項目については遺産総額に含まれません。

遺産総額に含まれないもの
  • 墓所、仏壇、祭具など
  • 国や地方公共団体、特定の公益法人に寄附した財産
  • 生命保険金
  • 死亡退職金

ただし生命保険金と死亡退職金は「500万円×法定相続人の数」を超えた金額については、遺産総額に含まれます。

手順②:課税対象額を計算

手順①:遺産総額を計算

手順①で計算した遺産総額から基礎控除額を差し引くことで、課税対総額を計算できます。

以下の計算式で課税対象額を求めましょう。

課税対象額=①遺産総額-基礎控除額

課税対象額がマイナスになる場合は、相続税はかかりません。

エキスパートさん

おさらいになりますが、基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算します。

手順③:相続税総額を計算

手順③:相続税総額を計算

相続税の総額を求めるには、まず法定相続分ごとの相続税を計算し、法定相続人数分合計します。

法定相続分ごとの相続税の計算方法は以下の通りです。

法定相続分ごとの相続税=(手順②課税対象額×法定相続分)×税率-控除額

税率と控除額は国税庁のホームページでも確認できます。

法定相続分に準ずる遺産取得額
(課税対象額×法定相続分)
税率控除額
1,000万円以下10%
1,000万円超~3,000万円以下15%50万円
3,000万円超~5,000万円以下20%200万円
5,000万円超~1億円以下30%700万円
1億円超~2億円以下40%1,700万円
2億円超~3億円以下45%2,700万円
3億円超~6億円以下50%4,200万円
6億円超~55%7,200万円
参照:国税庁「財産を相続したとき」
新人くん

法定相続分ってなんですか?

エキスパートさん

遺産分割がスムーズにできない場合の最終的な指針のことです。絶対守らなければならないわけではありません。法定相続分の詳細については次項をご覧ください。

法定相続人全員が、法定相続分通りに遺産を取得する場合は、合計する前の金額が各相続人の相続税のため、ここで求めた額が相続税です。

法定相続分と取得する遺産の割合が違う場合は、いったん、法定相続分で課税対象額を分けてから、合計額(相続税総額)を算出し、実際に取得する遺産の割合に応じて、割りなおすことで、各相続人の相続税を計算します。

法定相続分

話合いで遺産の分割が決まらない場合は、裁判所が法定相続分にのっとり、判断を下します。

また、法定相続分は、相続税を計算する際にも利用されます。

詳細は以下の表の通りです。

相続人法定相続分
子どものみ均等に分ける
配偶者と子ども配偶者1/2・子ども(全員で)1/2
配偶者と直系尊属配偶者2/3・直系尊属1/3
配偶者と兄弟姉妹配偶者3/4・兄弟姉妹1/4
配偶者のみ配偶者1

手順④:各相続人の相続税を算出

手順④:各相続人の相続税を算出

相続税総額を実際に取得した財産の割合に応じて分担します。

計算方法は以下の通りです。

各相続人の相続税=手順③相続税総額×財産取得比率(%)

以上で相続税を計算は終わりです。

エキスパートさん

複雑な部分もあるので、次項で具体的な相続税の計算事例を紹介します。

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相続税の計算事例

相続税の計算事例

ここでは前項で説明した手順で、以下事例の相続税を計算します。

〈事例〉
  • 遺産総額は6,000万円(葬式代や生命保険代を差し引いたあとの金額)
  • 法定相続人は配偶者と子ども2人
  • 配偶者が4,000万円(遺産総額の2/3)、子ども①が1,000万円(遺産総額の1/6)、子ども②が1,000万円(遺産総額の1/6)の財産を取得

手順①で求める遺産総額は6,000万円のため、手順②の課税対象額は「6,000万円-基礎控除額(3,000万円+600万円×3人)」で計算でき、1,200万円となります。

エキスパートさん

手順③相続税総額を求めるために、法定相続分に準じた各相続人の相続税を計算しましょう。

配偶者の法定相続分は1/2なので、課税対象額は1,200万円×1/2=600万円。

1,000万円以下のため、税率は10%で控除額はありません。

法定相続分に準ずる遺産取得額
(課税対象額×法定相続分)
税率控除額
1,000万円以下10%

配偶者の法定相続分に準じた相続税は600万円×10%=60万円となります。

子ども①と子ども②の法定相続分はそれぞれ1/4なので、子ども1人の課税対象額は1,200万円×1/4=300万円。

配偶と同じく税率10%で控除額はないため、子どもの法定相続分に準じた相続税は300万円×10%=30万円。

配偶者、子ども①、子ども②の相続税を合計すると、相続税総額は60万円+30万円+30万円=120万円です。

最後に手順④の相続税総額を取得した財産の割合に応じて分担すると、配偶者の相続税は80万円(120万円×2/3)、子ども①の相続税は20万円(120万円×1/6)、子ども②の相続税は20万円(120万円×1/6)となります。

相続税の節税に使える控除と特例

相続税の節税に使える控除と特例

ここまで基礎控除額によって相続税が決まると説明してきましたが基礎控除以外にも、節税に使える次の控除と特例があります。

以下で順に説明します。

配偶者控除

相続税の節税に使える控除と特例
配偶者控除

配偶者が相続した課税提唱額が「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分相当額」までであれば相続税はかかりません

ただし、自動的に配偶者控除を受けられるわけではなく、申告書の提出が必要です。

たとえば、遺産総額が12億、法定相続人が配偶者と子どもの場合、配偶者の法定相続分は1/2で6億円のため、配偶者の相続額が6億円までであれば相続税はかかりません。

また遺産総額が1億6,000万円以下の場合は、すべての遺産を配偶者が相続することで、相続税の支払いはなくなります。

配偶者控除は控除額が大きく、一見素晴らしい制度にみえますが注意点もあります。

エキスパートさん

配偶者が、相続で得た多くの財産を残して死亡した場合、次の相続人である子どもは配偶者控除を利用できないため、相続税が多くなってしまう危険性があるのです。

次の世代のことも視野に入れて、うまく配偶者控除を活用しましょう。

未成年者控除

相続税の節税に使える控除と特例
未成年者控除

未成年控除は、相続人が20歳未満だった場合に、20歳に達するまでの年数につき10万円控除されます。

相続人が17歳だった場合、3年×10万円で30万円控除可能です。

満年齢で計算するため、相続の翌日に18歳の誕生日を迎えるとしても、17歳で計算します。

エキスパートさん

相続人が若ければ若いほど控除額は増えますよ。

また、控除額が相続税よりも多く、控除しきれなかった分は、未成年者の扶養義務者にあたるの相続人から控除することもできます。

新人くん

扶養義務者ってなんですか?

エキスパートさん

戸籍上で配偶者、祖父母・父母・子・孫兄弟姉妹という関係にある人のことです。さらに家庭裁判所が扶養義務を負わせた人であれば、3親等内の親族も対象になります。

未成年者控除の対象となる条件は以下の通りです。

未成年者控除の対象となる条件
  • 相続時の住所が日本国内にあること
  • 相続時に20歳未満であること(婚姻の有無は問われません)
  • 対象の未成年者が法定相続人であること

障害者控除

相続税の節税に使える控除と特例
障害者控除

障害者控除は85歳に達するまでの年数につき10万円控除されます。

ただし、相続人が特別障害者の場合の控除額は年数につき20万円です。

20歳で相続した場合、65年×10で650万円または65年×20で1300万円控除されます。

エキスパートさん

未成年者控除と同じく、相続人が若ければ若いほど控除額は増えます。

未成年者控除と同様に満年齢で計算し、控除しきれない分は、扶養義務者にあたる相続人から控除可能です。

相続税の申告書に控除額を記載し、障害者手帳の写しや医師の診断書を添付することで障害者控除の申告ができます。

障害者控除の対象となる条件は以下の通りです。

障害者控除の対象となる条件
  • 相続時の住所が日本国内にあること
  • 相続時に障害者であること
  • 対象の障害者が法定相続人であること

特別障害者

以下の項目にあてはまる場合は、特別障害者と判断され、相続税の控除額は年数につき20万円になります。

条件
  • 身体障害者手帳に一級または二級と記載されている
  • 精神障害者保健福祉手帳に障害等級が一級と記載
  • 重度の知的障害者と判定された方
  • いつも病床にいて、複雑な介護を受けなければならない方

贈与税額控除

相続税の節税に使える控除と特例
贈与税額控除

相続税は被相続人の死亡前3年以内の贈与財産に対しても課税されるため、贈与されてから3年以内に被相続人が死亡すると、生前の贈与の際に贈与税を払っているにもかかわらず、相続税を払わなければいけません。

贈与税額控除はこういった贈与税と相続税の2重払いを避けるための控除で、贈与財産に対する贈与税額を相続税の計算から差し引けます。

贈与税にも相続税と同じように基礎控除額があり、その額は110万円です。

贈与財産の価格が110万円以下の場合、贈与税はかかりませんが、相続税を計算する際は、贈与税が課税されたかどうかは関係なく、贈与財産の額が加算されるため注意しましょう。

相次相続控除

相続税の節税に使える控除と特例
相次相続控除

相次相続とは、初めの相続から10年以内に次の相続が発生した場合に、初めの相続で納めた相続税のうち、次の相続まで10年に足りない1年につき10%の割合(4年後に次の相続があれば6年×10%)で、次の相続における相続税から控除できます。

エキスパートさん

ただし、相続人であることと、初めの相続で相続税を納めていることが条件です。

たとえば、祖父から父が相続して5年後に父から子どもが相続する場合、2度目の相続である子どもに課される相続税から、父が納めた相続税額の一定額が控除されるのです。

上記のケースの場合控除額は次のように計算できます。

父の相続税額×2度目の取得財産合計額/(父が取得した財産-父が納めた相続税額)×子どもの財産取得割×10年に足りない年数である5年×10%

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、被相続人や被相続人と生計をともにする親族が「居住していた土地」や「事業していた土地(貸していた土地も含む)」に対して50%または80%まで土地の評価額を下げられ、相続税を節税できます。

建物が建っていなかったり未完成だったりすると小規模宅地等の特例は適用されません。

対象となる宅地等は「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」で宅地の種類により、適用面積と減額割合が異なります。

エキスパートさん

更地や畑などの敷地は対象外です。

特定居住用宅地等
被相続人または被相続人と生計をともにしていた親族が居住していた宅地です。要件を満たすと被相続人が老人ホームなどで生活していたケースや所有者が親族の場合も含まれます。適用面積は330㎡まで減額割合は80%です。

特定事業用宅地等
被相続人または被相続人と生計をともにしていた親族が事業をしていた土地です。ただし、被相続人の死亡後も申告期限までは、被相続人と同じ事業を続ける必要があるため注意しましょう。適用面積は400㎡まで減額割合は80%です。

特定同族会社事業用宅地等
特定同族会社事業用宅地等は、特定事業用宅地等と同じ要領で、被相続人または被相続人と生計をともにしていた親族の同族会社が事業をしていた宅地です。適用面積は400㎡までで減額割合は80%です。

貸付事業用宅地等
被相続人または被相続人と生計をともにしていた親族が、賃貸アパートや貸駐車場などの賃貸業をしていた宅地をさします。限度面積は200㎡までで減額割合は50%です。

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相続税の納付手続き

相続税の納付手続き

実際に納めるべき相続税の額が確定したら、納付手続きをしましょう。

ここでは、相続税の納付手続きについて、次の2つの項目で解説します。

相続税の納付手順

相続税の納付手順

相続税の納付手順は以下の通りです。

相続税の納付手順
  • 手順①:申告書を提出する
  • 手順②:納付書を入手して記載する
  • 手順③:相続人がそれぞれ納付する

申告書の提出と納付の期限は、どちらも被相続人の死亡を知った日の翌日から10カ月以内です。

エキスパートさん

申告書と納付の機嫌は同じですが、期限内であればそれぞれ違うタイミングでも問題ありません。

相続税については専門の税理士に依頼するケースがほとんどのため、申告書は税理士が作成し、税務署へ提出します。

申告書の提出後、税務署で納付書を入手してください。

納付書には死亡の年や相続税の額、住所氏名などを記載します。

納付書の準備ができたら、各相続人それぞれで期日までに納付しましょう。

相続税は一部のクレジット払い以外は現金の一括納付になるため、早めの準備が大切です。

相続税の5つの納付方法

相続税の5つの納付方法

相続税の納付方法は以下5つです。

相続税の納付方法
  • 金融機関で支払う
  • 所轄税務署で支払う
  • コンビニで支払う
  • クレジットカードで支払う
  • e-taxで電子納税する

金融機関と所轄税務署で支払う場合は、事前に用意している納付書を窓口に持参し、現金一括で支払います。

納付金額が30万円以下の場合はコンビニ支払いも可能です。

コンビニで支払う場合は、まず税務署に納付書を持参し、バーコート付納付書が発行してもらいます。

その後コンビニでバーコード付納付書を使って支払いましょう。

クレジットカードを使えるのは「国税クレジットカートお支払いサイト」からの支払いのみで、金融機関やコンビニでは使えません。

24時間どこでも支払えたり分割払いができたりと便利ですが、支払える上限額が1,000万円またはクレジットカードの上限額までになります。

また、手数料も発生するため注意が必要です。

ただし、その分ポイントが貯まるので総合的に判断しましょう。

エキスパートさん

決済手数料の目安は以下の通りですが「国税クレジットカードお支払サイト」で簡単に試算ができますのでお試しください。

相続税額手数料
50,000円418円
100,000円836円
200,000円1,672円
300,000円2,308円
400,000円3,344円
50,0000円4,180円
参照:国税クレジットカートお支払いサイト

e-taxで電子納税の場合は、本人確認書類が不要のため、他の支払方法にくらべ書類を揃える手間がかかりません。

また、申告したあともデータで書類管理ができるため、保管場所を忘れてしまうこともないでしょう。

セキュリティーの観点からも安心できます。

ただし、システムが複雑で相続の知識も必要なため、初心者には少し難しいデメリットもあります。

新人くん

どのように相続税を納付するか悩んだときは、税理士に相談し決めるのがいいかもしれません。

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相続税納付に関する4つの注意点

相続税納付に関する4つの注意点

相続税の申告や納付が遅れなどがあるとペナルティとして税金が課税されます。

また、自分が正しく納税しても連帯責任で相続税が多くなってしまうことも。

ここではそんな相続税の納付に関する次の4つの注意点を解説します。

申告遅れがあると無申告課税が課税される

申告遅れがあると無申告課税が課税される

無申告課税は、正当な理由なく期限までに申告しなかった場合に加算されます。

課税割合は、期限後に自主的に申告すると5%、税務署からの事前通知後に申告すると10%(50万円を超える部分は15%)、税務調査を受けてから申告すると15%(50万円を超える部分は20%)です。

ただし、申告期限から1カ月以内の申告であれば、無申告課税はかかりません。

納付遅れがあると遅延税が課税される

納付遅れがあると遅延税が課税される

遅延税は、納付期限を過ぎてから納付した場合に課税される税金です。

納付期限の翌日から2か月経過までは最大年7.3%、2月経過した日以降は最大年14.6%の遅滞税が発生します。

申告も遅れていた場合は、遅延税に加えて無申告税も課税されるため注意しましょう。

申告額が足りないと過少申告税が課税される

申告額が足りないと過少申告税が課税される

過少申告税は、申告した相続税の金額が足りていなかったときに課税される税金です。

エキスパートさん

税務署から指摘を受ける前に修正申告すると税率5%(50万円を超える部分は10%)、指摘を受けてから修正申告すると税率10%(50万円を超える部分は15%)で課税されます。

連帯納付義務がある

連帯納付義務がある

連帯納付義務とは、同じ相続で相続人となった者は、お互いに連帯して納付しなければならないという義務です。

相続人の1人が相続税を納付しなければ、ほかの相続人で代わりに納付しなければなりません。

連帯納付における上限額は「相続で取得した財産の金額-納付した相続税額」です。

相続で得た金額を超えることはありませんが、財産が0円になってしまう可能性はあります。

また、連帯納付義務にも納税期限があるので、期限に遅れないよう納税しましょう。

エキスパートさん

「無申告課税」「遅延税」「過少申告税」は自分で注意することで防げますが、連帯納付義務を避けるには裁判所で相続放棄の手続きをするしか方法はありません。

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相続した土地の活用方法

相続した土地の活用方法

相続した土地をそのままにしておくと、固定資産税や維持管理費を支払うだけの負債になってしまうため、うまく活用していきましょう。

ここでは以下3つの活用方法について紹介します。

自分や親族が住むために利用する

自分や親族が住むために利用する

自分や親族で住むための土地を探していたのであれば、自分たちの居住用としてとして利用しましょう。

リフォームや建て替えは必要になることもありますが、新たに土地を取得する必要がないためおすすめです。

また、次の世代に相続する際に、小規模宅地等の特例に適用する可能性もあり、将来の節税対策としても有効といえます。

エキスパートさん

居住用として利用する場合はとくにリスクはないでしょう。建物をそのまま使う場合は老朽化など安全面には気をつけてくださいね。

売却する

売却する

自分や親族で利用しないのであれば売却するのもひとつの活用方法です。

土地を手放せば、固定資産税を払う必要がなくなり、維持管理に時間と費用を費やすこともありません。

相続税の申告期限から3年以内に売却すると税負担が軽くなる優遇措置もあるため、売却を検討する場合は不動産会社に相談するなど早めに行動しましょう。

売却により利益が出ると、譲渡所得が課税されますが、譲渡所得額の計算に必要な土地の取得費は相続税から一定額を加算できる特例「所得費加算の特例」もあるため、上手に活用しましょう。

賃貸する

賃貸する

今は利用しない土地であっても将来的に利用する可能性があったり、収入を増やしたかったりする場合は、貸駐車場や賃貸物件など事業用宅地として活用するのもおすすめです。

事業をするために手を加えたくない場合は、更地のまま土地を貸すこともできます。

土地の立地や形状などの条件によっては、借り手が見つかないケースもあるので、慎重に判断しましょう。

エキスパートさん

うまく貸せれば、賃貸収入が増えるだけでなく、次世代の相続時に小規模宅地等の特例を使えます。

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相続した土地の活用方法にお困りならSKD不動産にお任せ

相続した土地の活用方法にお困りならSKD不動産にお任せ

この記事では相続税の計算方法、節税対策、相続税の納付方法や注意点、相続した土地の活用法について解説してきました。

なかでも相続税の計算方法は複雑なため、正確な税額を知りたい場合は、税理士に相談するのをおすすめします。

しかし、どのくらいの相続税がかかるのか目安を知りたい方はこの記事を参考にしてみてください。

エキスパートさん

きっと相続税に対する不安が拭えるはずです。

また、相続した土地の売却や賃貸については、個人で活用方法を判断するのは簡単ではありません。

新人くん

家や土地でお困りでしたら、3,000件以上の豊富な実績を誇るSKD不動産にお気軽にご相談ください。

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空き家の固定資産税は誰が払う?滞納した場合や節税方法についても解説 https://ita-web.org/house-9/ https://ita-web.org/house-9/#respond Tue, 23 Aug 2022 04:39:37 +0000 https://ita-web.org/?p=2023

「空き家の固定資産税って誰が払うの?」 「空き家の固定資産税を節約する方法ってある?」 「もし固定資産税を払わなかったらどうなるの?」 空き家を相続したけれど、固定資産税の支払いでお悩みではありませんか? 今回は「空き家 […]]]>

「空き家の固定資産税って誰が払うの?」

「空き家の固定資産税を節約する方法ってある?」

「もし固定資産税を払わなかったらどうなるの?」

エキスパートさん

こんにちは! 中野・杉並・練馬を中心に、東京で不動産を営んでいるSKD不動産です。

空き家を相続したけれど、固定資産税の支払いでお悩みではありませんか?

今回は「空き家を相続したときに気になる固定資産税の疑問」について詳しく解説します。

この記事を読めば、空き家の固定資産税の納税や節税の疑問が解けますので、ぜひ最後までご覧ください。

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空き家にかかる固定資産税

空き家にかかる固定資産税
新人くん

空き家にも固定資産税はかかるのでしょうか。

エキスパートさん

住んでいる人の有無にかかわらず、固定資産税は課税されますよ。

空き家の固定資産税は誰が払うのか

空き家の固定資産税は誰が払うのか

空き家の固定資産税は、空き家を相続する人(予定を含む)に支払い義務があります。

新人くん

両親が亡くなって実家が空き家になっています。兄弟の誰が相続するかまだ決まっていないのですが……。

エキスパートさん

一般的には相続手続きをする人が「相続代表者」となって支払うことが多いですよ。

固定資産税は、毎年1月1日時点で課税台帳に名前が載っている人に納付書が送られます。

年の途中でなくなった場合、相続予定の人が納税の義務も相続することになるため、相続人が複数いる場合は話し合いで代表者を決めることに。

エキスパートさん

固定資産税と一緒に徴収される、都市計画税についてもあわせて納めましょう。

空き家にも住宅用地の特例は適用される

空き家にも住宅用地の特例は適用される

土地に家が建っていると「住宅用地の特例」が適用されて固定資産税が軽減されます。

空き家であっても固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に減額した評価額から納税金額が計算されるのです。

新人くん

自営業で家の中に仕事場があった場合はどうなるんですか?

エキスパートさん

居住部分に限定されますが、特例が適用されますよ。

居住用に建てられた家で、人が住む以外に利用されていないものは、空き家になっても住宅用地の特例は引き続き受けられます。

人が住んでいないからと言って特例が受けられず、固定資産税が上がるわけではありません。

空き家の固定資産税が6倍になるとき

空き家の固定資産税が6倍になるとき

住宅用地の特例に期限はありません。

しかし以下の2つの場合は特例が適用されなくなります。

適用されない場合
  1. 空き家を取り壊して更地にした
  2. 特定空き家に指定された

住宅用地とは、人が住むための家が建っている土地のこと。

空き家を取り壊して更地にすると、住宅用地ではなくなるため特例の対象ではなくなります。

新人くん

土地と家、2つの固定資産税を払うよりも、土地だけの固定資産税を払う方が安そうですが……。

エキスパートさん

そうとも限りません。

特例が適用されなくなり6分の1に減額されていた土地の評価額がもとに戻ってしまうと、家が建っていたほうが安かったという場合が多くなるのです。

また、倒壊の危険があるといった理由で「特定空き家」に指定された場合も特例が受けられなくなり、納税額は増えてしまいます。

新人くん

更地にしたり特定空き家に指定されたりすると、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になるわけですね。

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空き家の固定資産税を払わないとどうなる?

空き家の固定資産税を払わないとどうなる?
新人くん

空き家の固定資産税を払わなかったらどうなりますか?

エキスパートさん

最悪の場合は財産を差し押さえられます。税金の滞納はダメですよ!

延滞料金が発生する

延滞料金が発生する

固定資産税に限らず、税金を滞納すると延滞金が発生します。

延滞金は納税期限の翌日から発生し、1カ月を経過すると大きく上がります。

割合については毎年変わりますが、令和3~4年は以下の通りです。

期間①納期限の翌日から1か月を経過する日までの期間②納期限の翌日から1か月を経過した日以降の期間
令和3年1月1日〜令和3年12月31日まで2.5%8.8%
令和4年1月1日〜令和4年12月31日まで2.4%8.7%
出典:税金の支払い| 東京都主税局
新人くん

お金がないからと払わずにいると、大変なことになるんですね。

エキスパートさん

支払いに困っている場合は、納税期限を迎える前に自治体の固定資産税の担当課で相談しましょう。

病気や盗難、災害にあったなど、やむを得ない事情として認められれば、通常は一括払いか4回払いのところを12カ月の分納にしてもらえたり、納税期限を猶予してもらえたりする可能性があります。

家や給与を差し押さえられる

家や給与を差し押さえられる

納税期限を過ぎても固定資産税を納めずにいると、督促状が届きます。

電話や文書での勧告にも答えずにいると、最終的には財産を差し押さえられます。

エキスパートさん

差し押さえは会社にも通達されるので、社会的信用に大きなダメージがあります。

督促状が届いた段階で延滞していた固定資産税を期限までに納めれば問題はありません。

しかし無視していると家を差し押さえられ、競売にかけられてしまう可能性があるのです。

このように税金の滞納には厳しいペナルティが課されます。

滞納している期間が長くなるほど延滞金の額は大きくなるため、早めの対処が大切です。

相続放棄すると固定資産税の支払い義務はなくなる

相続放棄すると固定資産税の支払い義務はなくなる

相続放棄をすると固定資産税の支払い義務はなくなります。

エキスパートさん

実は相続放棄すると、家の所有者ではなくなるため、固定資産税の支払い義務はなくなるんです。

新人くん

じゃあ相続放棄します!

エキスパートさん

ちょっと待って! 安易に相続放棄をすると後悔するかもしれません。

相続放棄する際に考えたいポイントは以下の2つです。

ポイント
  1. すべての財産を相続放棄してよいのか
  2. 相続放棄をしても家の管理義務は残る可能性がある

相続放棄は、相続する予定の家や土地、貯金などすべての財産を相続しないことを言います。

新人くん

家“だけ”相続しないはできないんですね。

相続する以前から固定資産税の滞納をしていたり、借金があったりとマイナスの財産が多い場合は相続放棄を検討してもよいでしょう。

しかし兄弟がいる場合、1人だけが相続放棄をすると他の人で財産を受け継ぐことになるため、後からトラブルが起きないように慎重に話し合いをして決める必要があります。

すべての相続人が相続放棄をしたらどうなる?

すべての相続人が相続放棄をしたらどうなる?
新人くん

相続人がみんな相続放棄をしたらどうなりますか?

エキスパートさん

その場合は、土地と家の管理をする人が決まるまで、管理を続けなければなりません。

すべての相続人が相続放棄をした場合、土地と家は国に帰属させる必要があります。

その手続きを行う人が決まるまでは、家を管理する義務は残るのです。

固定資産税の支払いはなくなっても、所有していない土地と家の管理に手間やお金がかかるとすれば、相続放棄をするメリットが本当にあるのでしょうか。

新人くん

司法書士や税理士といった専門家に相談し、慎重に判断したいですね。

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空き家の固定資産税は節約できる?

空き家の固定資産税は節約できる?
新人くん

空き家の固定資産税を節約する方法はあるのでしょうか?

エキスパートさん

いくつか方法が考えられるので、ご紹介しますね。

土地を分割して節約する

土地を分割して節約する

1つの土地を複数に分ける「分筆(ぶんぴつ」)を行うことで固定資産税が安くなる場合があります。

分筆の注意点は以下の2つです。

注意点
  1. 分筆するためには測量費や登記申請費などのお金がかかる
  2. 分筆しても土地を相続する人が1人の場合には節税にならない

(男)土地を分けるためには土地の広さを測ったり、新たに登記をしたりと時間や費用がかかるんですね。

広い土地に「親の家と子の家」「アパートと住宅」など複数の建物がある場合は、分筆して別々の人が相続することで節税できます。

エキスパートさん

土地を分けても1人が所有者の場合は節税にならないため、数人で分けたい場合にオススメの節税法です。

分筆のポイント

相続人が複数いる場合は土地を分けあうと節税につながる

軽減制度を利用して節約する

軽減制度を利用して節約する

空き家の改修や解体を行ったとき、または災害を受けたときには固定資産税の軽減制度を設けている自治体があります。

空き家を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなり固定資産税が6倍になります。

エキスパートさん

そのため、節税を目的として放置される空き家が多く存在しています。

節税目的の空き家を減らすため、解体して更地になった後も住宅用地の特例が適用されていたときと同じ税額に据え置く措置をとっている自治体があるのです。

新人くん

更地にして売りたいけど、固定資産税が上がるから迷っているというときに役立ちそうですね。

また水害や火災などで土地や家が被災した場合、申請を行うと固定資産税が減額してくれるところもあります。

被災状況によっては全額が免除になることもあるので忘れずに利用しましょう。

空き家に関する固定資産税の軽減制度のポイント

空き家を改修する、取り壊す、被災したときには

  • 「空き家 リフォーム 固定資産税 ○○(自治体名)」
  • 「空き家 被災 固定資産税 ○○(自治体)」

といったキーワードで調べる

固定資産税の払い過ぎがないか調べる

固定資産税の払い過ぎがないか調べる

固定資産税を実際の金額よりも多く徴収されていることもあります。

納税額にミスがあった場合は、申請すると払いすぎた分が還付されます。

エキスパートさん

総務省の調査によると、平成21~23年度の間に、固定資産税の納税ミスがあった自治体は97%だったそうです。

新人くん

全国の市町村の97%で計算ミスがあったということですか!

土地や建物に課税ミスがあった場合、申請すれば還付されます。

明細書で以下の2点を確認しましょう。

確認ポイント
  1. 課税標準額に住宅用地の特例は適用されているか
  2. 土地や家の評価額は適正か

納めすぎた税金は、地方税法によって原則5年分は還付されることが保障されています。

また自治体によっては10年20年とそれ以上の期間をさかのぼって還付するルールを定めているところも。

新人くん

現在は空き家でも、住人がいたときにバリアフリー改修をしていて固定資産税の減免が受けられるはずだったのに適用されていなかった、という可能性もあるかもしれませんね

評価額や特例の適用ミスを計算しなおした結果、土地や家の価値が低ければ固定資産税が課税されないこともあります。

税金の払い過ぎを防ぐために、納税通知書が届いたら明細のチェックをしましょう。

固定資産税の還付を受けるポイント
  • 固定資産税は課税ミスがある場合も。セルフチェックで節税できる可能性がある
  • 長期間にわたって多く納税していた分は、最低でも5年分還付される
  • 固定資産税が下がると都市計画税もあわせてさがるため2つの税金が還付される

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空き家に悩んだらSKD不動産で無料相談

空き家に悩んだらSKD不動産で無料相談

以上、空き家に関する固定資産税の疑問を解説しました。

\ この記事のまとめ /
  • 空き家の固定資産税は相続人に支払い義務がある
  • 固定資産税を滞納すると延滞金が発生して支払う税額が増える
  • 固定資産税の金額は計算ミスがある場合があるためセルフチェックで払い過ぎを防げる

空き家は持ち続けると固定資産税や管理費がかかります。

活用に悩まれている場合は、早めにプロへ相談することをオススメします。

エキスパートさん

SKD不動産では補助金や助成制度を利用して空き家活用をする際のご相談もお受けしています。

新人くん

3,000軒以上の活用実績がある空き家のプロに無料相談してみませんか

活用後のアフターサポートや希望者には定期連絡も行っています。まずはお気軽にご相談ください。

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【空き家バンクとは?】メリット・デメリットや利用の際に確認したい5つのポイントを解説 https://ita-web.org/house-8/ https://ita-web.org/house-8/#respond Tue, 05 Jul 2022 03:08:21 +0000 https://ita-web.org/?p=1868

「相続した空き家を手放したいけど、あまりお金はかけたくないな」 「空き家バンクって誰でも利用できるの?お金はかかる?」 「空き家バンクを利用するメリットやデメリットってなんだろう?」 「空き家バンクは聞いたことがあるけれ […]]]>

「相続した空き家を手放したいけど、あまりお金はかけたくないな」

「空き家バンクって誰でも利用できるの?お金はかかる?」

「空き家バンクを利用するメリットやデメリットってなんだろう?」

エキスパートさん

こんにちは! 中野・杉並・練馬を中心に、東京で不動産を営んでいるSKD不動産です。

空き家バンクは聞いたことがあるけれど、どうやって利用したらいいのかわからない」とお悩みではありませんか?

そこで今回は、空き家バンクについての疑問をわかりやすく解説します。

この記事で、空き家バンクの活用方法や、事前に知っておきたいポイントがわかります。

最後まで見れば、あなたが「空き家バンクを利用すべきかどうか」の判断ができるようになりますので、空き家を売りたい、貸したいと思っている方は、ぜひ参考にしてみてください。

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空き家バンクとは

空き家バンクとは
新人くん

空き家バンクの名前は知っていますが、一体どんなサービスなのでしょうか?

エキスパートさん

それでは、空き家バンクが生まれた理由や仕組みについて説明しますね。

空き家バンクが生まれた理由・目的

空き家バンクが生まれた理由・目的

空き家バンクは、次の2つの目的から生まれた制度です。

空き家バンクの目的
  1. 空き家問題の解消
  2. 移住者を増やし地域の活性化をはかる
新人くん

地域の過疎化と増え続ける空き家問題の両方を1度に解消するためにできたサービスなんですね。

空き家が増える一方で、近年は移住や二拠点生活への関心が高まっており、田舎暮らしができる物件へのニーズが増加しています。

移住希望者に物件を利用してもらい、地域の活性化や住人がいないことによる家の管理や防犯面での不安解消につなげる狙いがあるのです。

エキスパートさん

移住者が空き家に住んでくれれば、一石二鳥の解決作になりますね。

空き家バンクの仕組み

空き家バンクの仕組み

空き家バンクは、空き家を「売りたい・貸したい人」と「買いたい・借りたい人」を自治体がつなげてくれる公共サービスです。

空き家バンクの仕組み
  1. 空き家を所有している人、空き家を利用したい人それぞれが利用登録をする
  2. 利用者に自治体が希望にあった物件を紹介する
  3. 空き家がなくなり住民が増えて地域の活性化が期待できる
新人くん

空き家を登録したり売ったりする手続きにお金を払う必要はないんですか?

エキスパートさん

基本的には必要ありません。

空き家バンクは空き家問題の解消や移住者を増やすことを目的に運営されており、基本的に利用料は無料。

なぜなら、地域の活性化が自治体の利益になるからです。

空き家バンクと連携する制度

空き家バンクと連携する制度

自治体によっては、空き家バンクの登録物件を対象にリフォームや家具の処分費用を補助しています。

たとえば東京都青梅市では「青梅市空き家等活用支援事業」として空き家の改修や備品の購入・設置に関する費用を最大50万円まで支給しています。

新人くん

空き家を活用して地域の活性化ができれば自治体はうれしいですね。

エキスパートさん

利用するには要件を満たす必要があるので、自治体で相談するときや登録の際に確認してくださいね。

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空き家バンクの利用方法

空き家バンクの利用方法

空き家バンクの利用手続きは、おおむね以下の3ステップです。

空き家バンクの流れ
  1. 登録申し込み
  2. 事前調査
  3. 登録完了

空き家の登録申請書に、住所や敷地面積などの必要事項を記入し提出すると、現地調査が行われます。

物件に問題がなければ登録が完了し、情報が空き家バンクのホームページに掲載されます。

エキスパートさん

登録の要件を満たした物件であれば、誰でも空き家バンクを利用可能です。

掲載された情報を見て利用希望者から自治体に問い合わせがくると、担当者から連絡が来ます。

利用希望者と交渉が成立すると、契約の手続きです。

新人くん

少しイメージがわいてきました。

エキスパートさん

基本はこの流れですが、自治体によって登録できる物件の要件や交渉の流れに差がある点で注意が必要です。

空き家の契約に関する交渉を、所有者と利用希望者で直接行うとしている場合もあれば、登録前の調査の段階から指定の不動産会社が仲介することに決まっていることもあります。

また、登録できる物件の要件は自治体によって以下のような差があります。

  • 空き家が建っている必要がある
  • 空き家を取り壊した空き地(取り壊し予定も含む)も可能
  • 売却のみ可
  • 売却・賃貸どちらも可能
エキスパートさん

要件は自治体のホームページに記載されているので、「○○市 空き家バンク」と検索するとすぐに調べられますよ。

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空き家バンクで家を売るメリット

空き家バンクで家を売るメリット
新人くん

空き家バンクがどういうものか理解できたので、利用するメリット・デメリットも知りたいです。

エキスパートさん

まずメリットから解説しますね。

空き家バンクを利用するメリットは2つ。

それぞれ説明します。

空き家バンクの利用料は無料

空き家バンクの利用料は無料

空き家バンクの最大のメリットは、交渉や契約に関する費用を抑えられる点にあります。

なぜなら、制度の目的は地域の活性化にあるため、登録に関わる調査費用やホームページへの掲載料は無料だからです。

物件の取引に関わる交渉や契約を個人で行う難しさはありますが、自治体が開催する無料相談会を利用しながら仲介業者をはさまずに契約することもできます。

エキスパートさん

手数料の負担がない分、手元に残るお金が多くなります。これは大きなメリットですね。

空き家バンク向けの補助金を利用できる

空き家バンク向けの補助金を利用できる

自治体によっては空き家バンクの登録物件を対象にした補助金が用意されています。

家の改修工事や解体費用を抑えられるため、ぜひ活用してみてください。

補助金があることで「リフォームしてくれたら買いたい」「家を取り壊して土地だけ買いたい」といった利用者の希望を叶えやすくなり、スムーズに交渉が進む期待ができます。

エキスパートさん

リフォーム以外にも補助金を出している自治体もありますよ。

長野県長野市では、空き家バンクに登録するために市内の会社に仏壇や家具の処分を依頼すると、最大で15万円が支給されます。

新人くん

家具の処分費用を補助してくれるのは助かりますね!

物件の登録と同じように要件があるので確認してくださいね。

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空き家バンクのデメリット

空き家バンクのデメリット
エキスパートさん

続いて空き家バンクのデメリットも解説します。

物件の魅力が伝わりにくい

物件の魅力が伝わりにくい

空き家バンクのホームページでは、一般の不動産検索サイトのような細かな間取りや設備の写真、駅やスーパーまでの距離が掲載されないことがあります。

写真で魅力的だと思ってもらえなければ、問い合わせや内覧につなげることが難しくなるでしょう。

新人くん

物件の良さが伝わりにくいことがあるんですね。

また、地域で空き家バンク自体が認知されていないと、そもそも物件情報を見てもらえる可能性が低くなってしまいます。

エキスパートさん

認知度の影響は大きいですね。

交渉は基本的に個人でやり取りする

交渉は基本的に個人でやり取りする

空き家バンクは自治体が空き家を「売りたい・貸したい人」と「買いたい・借りたい人」を結ぶサービス。

所有者に利用希望者を紹介してくれますが、交渉や契約のサポートを自治体はしてくれません。

新人くん

じゃあどうやって交渉するんですか?

エキスパートさん

交渉や契約の対応は自治体によってバラつきがあります。

協定を結んだ不動産仲介業者を利用することが前提になっていて、空き家登録の事前調査から自治体の職員と一緒に仲介業者の担当者が同行し、価格の決定から契約までの手続きをすべてサポートしてくれる場合もあります。

一方で、物件の調査や登録手続きは自治体の職員が行い、それ以降の交渉や契約で仲介業者を利用するのは任意で、としているところも。

いずれも仲介業者を利用すると仲介料がかかります。

専門家との無料相談会を開催しているところもありますが、相談のみで手続きは売買する本人同士で行うことになります。

そのため契約後になにかトラブルが起きても、自治体や相談した仲介業者が間に入ってくれることはありません。

新人くん

交渉は個人で行っても、契約の手続きはプロに依頼したほうが良さそうですね。

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空き家バンクを利用するときに確認したい5つのポイント

空き家バンクを利用するときに確認したい5つのポイント

続いては、空き家バンクを利用する前に確認しておきたいポイントをお伝えします。

不動産仲介業者を利用するか

不動産仲介業者を利用するかどうか

空き家バンクといっても、運営の仕方は自治体によってさまざまです。

市の職員が家の調査や写真撮影を行うこともあれば、すべて不動産仲介業者に委託しており調査、価格決め、契約まで不動産のプロに相談しながら行えるところも。

どのように調査や登録、利用者との交渉を行うのかひと通りの流れを聞いておきましょう。

新人くん

交渉や契約について知っておくことがトラブルを避ける大きなポイントですね。

売買のみか、賃貸も可能か

売買のみか、賃貸も可能か

空き家バンクへの登録は、売買のみとする自治体もあれば賃貸を扱うところもあります。

自分が希望する空き家の利用方法とマッチするか確認しましょう。

新人くん

空き家を解体した土地だけの取引もOKな自治体があるんでしたね。

エキスパートさん

売却のみか、賃貸もできるか、更地にした場合も登録できるかでは大きな違いがありますね。

移住者以外も利用できるか

移住者以外も利用できるか

空き家バンクの目的は、空き家活用と移住者を迎えて地域を活性化することです。

そのため空き家を紹介する対象を、移住希望者に限定している場合があります。

移住者にしか提供されない場合は空き家活用の幅が狭くなってしまうため、利用対象者の条件を漏れなく聞いておきたいですね。

エキスパートさん

市内に住んでいる人の住み替えでの利用が可能か、確認しておきましょう。

広告活動と利用実績

広告活動と利用実績

自治体によって空き家情報の見せ方には差があります。

物件の写真が外観だけのこともあれば、間取りや設備などの詳細な部分まで掲載するところもあり対応はさまざまです。

新人くん

家の外と中では、印象が変わることがあるから、詳しく載せてほしいですね。

また積極的にWeb広告を活用したり移住特集ページを作成するなど、空き家バンクの運営に力を入れている自治体もあれば、そうではないところも。

認知度の低い空き家バンクはアクセスされる期待が薄いため、登録をしても問い合わせが来る可能性は低くなってしまいます。

エキスパートさん

これまでの利用実績はぜひ聞いておきたいですね。

空き家バンク向けの補助金の利用条件

空き家バンク向けの補助金の利用条件

空き家バンク向けの補助金があるならぜひ活用したいもの。

相談や登録のときに、補助金があるかどうかや利用の要件も確認しておきましょう。

また、空き家バンクと一般の不動産仲介業者の両方へ登録することを許可している自治体もあれば、仲介業者に依頼している物件は取り扱わないとしているところもあります。

両方へ登録できる場合、仲介業者から利用者が見つかったときの補助金の取り扱いについても確認しておきたいポイントです。

エキスパートさん

空き家バンクと同時に「一般の不動産会社に物件を登録しても良いか」や「仲介業者から売れた物件にもリフォームの補助金が使えるか」をヒアリングすることをオススメします。

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空き家の活用に迷ったらプロに相談

空き家の活用に迷ったらプロに相談
空き家バンクもSKDにおまかせ

以上、空き家のメリット・デメリット、利用方法について説明しました。

\ 空き家バンクのメリット・デメリットまとめ /
  • 交渉や契約の手続きを自分で行うと手数料がかからない
  • 空き家バンクの登録物件を対象にした補助金が利用できる
  • 個人での契約は問題が起きたとき大変
  • トラブル防止のために契約はプロに依頼するのがオススメ
新人くん

ひとくちに空き家バンクといっても、内容は自治体によってまちまちなのがわかりました。

空き家バンクは手数料が無料なのがうれしい反面、個人でやらなければならないことも多く、トラブルを生んでしまうことも。

エキスパートさん

空き家の処分に悩んだら、自治体と不動産仲介業者の両方に相談してみることをオススメします。

SKD不動産は3,000件以上の空き家活用の実績がある住宅のプロ。

リフォームや住宅コンサルの専門家が無料でアドバイスいたします。

まずはお気軽にご相談をしてください。

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【補助金あり】空き家をリフォームして活用しよう!メリットや費用を解説 https://ita-web.org/house-7/ https://ita-web.org/house-7/#respond Mon, 04 Jul 2022 10:41:31 +0000 https://ita-web.org/?p=1955

「空き家をリフォームする費用はどのくらいかかるの?」 「リフォームのメリットやデメリットを教えてほしい」 「空き家のリフォームに補助金はある?」 いざ空き家を活用しようと思ったときに検討するのは、室内をキレイにしてくれる […]]]>

「空き家をリフォームする費用はどのくらいかかるの?」

「リフォームのメリットやデメリットを教えてほしい」

「空き家のリフォームに補助金はある?」

エキスパートさん

こんにちは! 中野・杉並・練馬を中心に、東京で不動産を営んでいるSKD不動産です。

いざ空き家を活用しようと思ったときに検討するのは、室内をキレイにしてくれるリフォームではないでしょうか。

新人くん

ただし空き家の場合、「費用をかけてまでリフォームするかどうか」迷ってしまいますよね。

そこで今回は、リフォームにかかる費用や、メリット・デメリットについて解説していきます。

この記事を読めば、リフォームのポイントを詳しく解説していますので、あなたが「リフォームすべきかどうか」の判断できるようになります。

また最後には、リフォームに使える補助金制度も紹介していますので、空き家の活用方法に悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

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空き家をリフォームする3つのメリット

まず、空き家をリフォームするメリットをおさえておきましょう。

空き家のメリットは以下のとおりです。

それぞれ詳細を説明します。

リフォームのメリット①資産価値が上がる

家は空室期間が長ければ長いほど、傷みます。

人の出入りがめったにない空き家は、空気の入れ替えができず、湿気が溜まりやすいため、カビや虫が発生することも。

そのような価値が下がった空き家でも、綺麗にリフォームすることで、使い道が増え資産価値を上げられます。

リフォーム後の空き家は、自分で住むのはもちろんのこと、売却や賃貸もしやすく活用方法が広がるでしょう。

エキスパートさん

固定資産税を払い続けるだけの負債ともいえる空き家が、資産価値を生み出せるようになりますよ!

リフォームのメリット②倒壊のリスクが軽減する

1981年より前に建築された住宅は、現在の耐震基準を基に建築されているわけではないため、震度6以上の大きな揺れに見舞われると、倒壊するリスクがあります。

そこで耐震強化のリフォームをすれば、震度6〜7程度の揺れにも耐えられる可能性があがり、地震による倒壊リスクが軽減します。

空き家の倒壊は空き家だけが被害にあうのではなく、周辺住居にも被害が及ぶため、倒壊リスクのある空き家は早めの対処が必要です。

エキスパートさん

法改正した1981年6月1日よりも後に建築確認をうけた建物は新耐震基準を満たしています。建築年月日ではないことに注意!

リフォームのメリット③犯罪に利用されるリスクが軽減する

管理の行き届いていない空き家は、人目につきにくく、不法投棄や不法侵入などの犯罪に利用されることもあります。

エキスパートさん

さらに空き家を放置している場合、犯罪に利用されていることに気がつかず、事態が悪化していることも少なくありません。

リフォームしてしっかり管理していることをアピールできると、犯罪に利用されるリスクが軽減します。

頻繁に足を運べない空き家だからこそ、リフォームして活用したほうが安全です。

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空き家をリフォームする2つのデメリット

空き家をリフォームすることは、メリットだけでなくデメリットもあります。

デメリットは以下のとおりです。

デメリット①リフォーム費用がかかる

リフォーム内容により、金額に差はありますが、リフォーム費用は必ずかかります。

とくに耐震基準を満たしていない空き家の耐震強化をする場合は、基礎工事や壁の補強など大掛かりな工事が必要です。

新人くん

どのような目的でどこまで工事するかを見極め、計画的にリフォーム内容を決めて費用を用意しておきましょう。

デメリット②時間と手間がかかる

自分でリフォームする場合はもちろん、業者に依頼する場合でも、意外に時間と手間がかかります。

業者に依頼する場合は、リフォーム業者選び方やリフォーム内容の打合せなど、決めなければならないことも多いです。

リフォームする際は、スケジュールを踏まえたうえで、リフォームするタイミングを検討しましょう。

空き家をリフォームする際のポイント

新人くん

空き家をリフォームするときのポイントってありますか?

エキスパートさん

ここでは、後悔のないリフォームをするために2つのポイントを説明します。

それでは詳細を説明します。

ポイント①リフォームする目的を考える

リフォーム箇所を決めるためにも、リフォームする目的を考えることはとても重要です。

たとえば、自分で住む場合は自分が納得できる範囲のリフォームでいいですが、賃貸にだす場合は、ある程度適切にリフォームしなければ、入居中の不具合や退去時の原状回復でトラブルになることも。

売却をする場合は、購入者が自分でリフォームを希望するケースもあるため、空き家の印象を損わない程度の最低限のリフォームでいいでしょう。

エキスパートさん

購入後にリフォームする場合でも、見た目が悪ければ購買意欲がそそられません。

ポイント②信頼できるリフォーム会社を選ぶ

リフォーム会社を選ぶときは、費用も大事ですが、レスポンスの早さなどで誠意が感じられるかどうかも大事な判断ポイントです。

また、ホームインスペクターの資格を保有しているスタッフがいるリフォーム会社に依頼するのもいいでしょう。

新人くん

ホームインスペクターってなんですか?

エキスパートさん

住宅の施工や欠陥を客観的に判断できる資格を持った人のこと。修理箇所のアドバイスもしてくれるから安心なのです。

SKDは、ホームインスペクターを所有している専門スタッフが在籍しています。まずは気軽に相談ください。

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空き家は自分でリフォームできる?

結論からいうと、自分が住むための空き家リフォームなら自分でリフォームするのもありですが、賃貸や売却目的であればリフォーム会社に頼むほうが安心です。

なぜなら、自分で住むためであれば、多少の不具合があっても自分が納得できれば問題ないからです。

しかし賃貸の場合、自分でリフォームした箇所で新たな問題が発生したときに入居者とのトラブルに発展する恐れがあります。

売却する場合も、リフォームの精度がよくないと買い手がつきにくい可能性があります。

また自分でリフォームする場合は、工事の期間が長くなりやすく売却するまでに時間がかかってしまうデメリットも。

エキスパートさん

目的に合わせて、自分でリフォームするか、リフォーム会社に頼むか判断しましょう。

空き家リフォームの費用相場は?

空き家のリフォーム費用の相場は築年数や建物面積、リフォーム内容により大きく異なります。

考えられるのは以下2つのケースです。

エキスパートさん

それぞれの費用相場について詳細を説明します。

フルリフォームの場合

空き家をフルリフォームするにかかる費用は500万円~2,000万円程度といわれています。

これだけの差がでるのは、同じ工事内容でも空き家の築年数・広さによって金額が大きく変わるからです。

ほかにも、耐震工事の有無や設備などのグレードによっても金額は異なるので、費用相場はあくまでも参考程度と考えておくといいでしょう。

部分リフォームの場合

部分リフォームの場合も築年数や建築面積・設備のグレードにより費用は異なります。

エキスパートさん

ここでは築25年以降の住宅(建築面積100㎡)で、リフォームすることの多い項目について説明するので参考にしてください。

費用相場は以下のとおりです。

修理箇所費用相場
クリーニング7万円
畳の表替え(6畳)3万円
クロス交換50万円
温水洗浄便座交換5万円
外壁塗装75万円
屋根補修30万円
ユニットバス交換80万円
給湯器交換20万円
洗面台10万円
キッチン交換60万円
トイレ本体交換10万円
フローリング工事35万円
参照:SUUMO「中古マンション/中古一戸建て×リフォーム リフォームの費用相場と築年数別の目安額」

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空き家リフォームに使える補助金制度を紹介

新人くん

空き家をリフォームしたいんですけど、費用が不安です……。

エキスパートさん

そうですよね。ただ国や自治体で空き家のリフォームに使えるさまざまな補助金制度が用意されているので紹介しますね。

補助金を賢く利用し、お得に空き家をリフォームしましょう。

セーフティネット住宅に対する補助金

セーフティネット住宅は、国で実施している支援のひとつで、住宅確保要配慮者専用の住宅にするためのリフォームに限定して、改修工事の1/3(最大50万円)の補助金がでます。

新人くん

住宅確保要配慮者ってなんですか?

エキスパートさん

低額所得者・被災者・高齢者・障害者・子育て世帯などのこと。住宅確保にとくに配慮が必要な方のことです。

具体的な補助対象工事は、バリアフリー改修・防火消火対策工事・耐震改修などです。

補助金制度を利用するには期日までに申込が必要なので、気になる方はチェックしてみてください。

>> 公式ページ:国土交通省「空き家等を改修してセーフティネット住宅とする事業者を支援します!」

省エネリフォームに対する補助金

続いて、省エネリフォームに対する補助金です。

補助金は3種類あります。

省エネリフォーム
  1. 断熱リフォームの補助金
  2. 次世代省エネ建材の実証支援事業の補助金
  3. 長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金

断熱リフォームの補助金

まず、断熱材やペアガラスなどを利用する断熱リフォームです。

最大15%以上の省エネ効果で、最大120万円(経費の1/3以内)の補助がうけられます。

次世代省エネ建材の実証支援事業の補助金

次に、次世代省エネ建材の実証支援事業の補助金です。

外張り断熱工法等でのリフォームで最大300万円、断熱パネルなどの省エネ建材の利用で最大200万円の補助がうけられます。

長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金

最後に長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金です。

耐震・劣化・省エネなどの基準を満たすと最大250万円の補助をうけられます。

ただし、工事前にインスペクションを実施し、維持保全計画およびリフォーム履歴を作成しなければなりません。

エキスパートさん

このように省エネ目的のリフォームは、さまざまな補助金が用意されています。

ただし、省エネリフォームは、費用がかさむことも多いです。

補助金がもらえるからといって安易に省エネリフォームを決めるのではなく、相対的に費用対効果を考え検討しましょう。

自治体の補助金

国の補助金とは別で、多くの自治体でも空き家リフォームに対する独自の補助金制度があるので、住んでいる自治体のホームページなどで調べてみるといいでしょう。

エキスパートさん

「○○市 空き家」「〇〇市 リフォーム」と検索すると調べられますよ。

たとえば、神奈川県清川村では、村内にある空き家を賃貸用の住宅としてリフォームする場合には、最大50万円(対象経費の1/2以内)の補助金がもらえる制度があります。

対象者は空き家所有者と入居者で、対象経費は賃貸住宅として安全に暮らせ、機能を維持または向上させるために適正に行われるリフォームです。

対象者が自分でリフォームした場合や、空き家に残っていた家財の処分費も含まれます。

自治体の補助金制度は国の補助金制度よりも、簡単に申請できたり対象工事が多かったりと、利用しやすいことも多いです。

新人くん

補助金制度がある地域の場合は、積極的に活用したいですね!

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空き家の耐震リフォームで固定資産税減税も

空き家リフォームで得られる金銭的な優遇は補助金だけではありません。

「本人が住む」だけでなく「賃貸にだす」ための耐震リフォームであっても、固定資産税の1/2(家屋面積120㎡まで1年分)が軽減されます。

エキスパートさん

空き家をリフォームして賃貸にだすことを検討している方は、耐震リフォームを前向きに考えてもいいかもしれません。

また、賃貸や売却でなく「本人が住む」ことに限定した空き家の耐震・省エネリフォームはローンの年末残高最大2%控除や工事費用額の10%控除など所得税を減税することも可能です。

空き家の活用方法にお困りならSKD不動産にお任せ

今回は、空き家リフォームのメリットから補助金制度まで幅広く説明しました。

\ この記事のまとめ /
  • 空き家リフォームは犯罪・倒壊のリスクが減り、資産価値が上がる
  • リフォームのポイントは、リフォームの目的をおさえることとリフォーム会社選び
  • フルリフォーム費用は500万円~2,000万円、部分リフォームは3万円から80万円
  • 補助金制度が使えることもある

この記事を参考にすると、きっと後悔のない空き家リフォームができるはずです。

新人くん

空き家リフォームに不安がある方や、空き家リフォームを検討している方は、ホームインスペクターの資格を保有しているスタッフもいるSKD不動産にお任せください。

エキスパートさん

建築事業だけでなく不動産事業も手がけているため、リフォーム後の活用についてもご相談いただけます。

まずはお気軽にお問い合わせくださいね。

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【徹底解説】空き家解体の費用や流れ、必要な手続きがこれを読めばわかる! https://ita-web.org/house-6/ https://ita-web.org/house-6/#respond Mon, 20 Jun 2022 09:23:41 +0000 https://ita-web.org/?p=1461

「空き家を解体したいけれどなにからはじめたらいいの?」 「空き家の解体業者の選び方がわからない」 「空き家の解体費用って高いんでしょ? 節約できるの?」 空き家の活用方法に困ったときに人気なのが、空き家を解体して更地にす […]]]>

「空き家を解体したいけれどなにからはじめたらいいの?」

「空き家の解体業者の選び方がわからない」

「空き家の解体費用って高いんでしょ? 節約できるの?」

エキスパートさん

こんにちは! 中野・杉並・練馬を中心に、東京で不動産を営んでいるSKD不動産です。

空き家の活用方法に困ったときに人気なのが、空き家を解体して更地にすること。

ただはじめて解体する場合、どのぐらいの費用がかかり、どのような手順で依頼をすればいいのか、よくわかりませんよね。

そこで今回は、空き家解体する際の流れや必要な手続き方法を徹底解説します。

この記事を読めば、空き家の解体費用や業者選びの注意点、解体の流れがすべてわかりますので、ぜひ最後までご覧ください。

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空き家の解体費用の相場と内訳を解説

空き家の解体費用の相場と内訳を解説

空き家の解体費用には、家そのものだけでなく、ブロック塀・車庫・物置といったまわりのものを壊して片づける費用も含まれます。

また、場合によっては警備員を雇う必要があり、人件費が多くかかってしまうことも。

まずは、空き家を解体する際にかかる費用の相場や種類を説明します。

建物の種類と広さ

空き家の解体費用の相場と内訳を解説
建物の種類と広さ

空き家の解体費用は、建材(木、コンクリートなど)と広さ(坪数)からおおまかに計算できます。

地域差はありますが、おおむね以下のとおりです。

建物構造坪単価
木造4万円
鉄骨造6万円
鉄筋コンクリート造7万円
出典:空き家の解体費用-NPO法人 空家・空地管理センター
エキスパートさん

坪単価は地域によって差があるので、あくまで目安です。

坪単価×坪数で家そのものの解体費用が計算できます。

しかし空き家の解体費用は、家そのもの以外にもかかるので注意しましょう。

付帯工事

空き家の解体費用の相場と内訳を解説

付帯工事とは、家そのもの以外の部分の工事のこと。

物置や車庫などは、空き家の解体費用とは別に処分費用がかかります。

新人くん

オプションということですね。

付帯工事の種類はさまざまで

  • 庭石、庭木
  • 井戸、池
  • 物置
  • 車庫
  • ブロック塀、フェンス
  • 門扉

以上のように、家についているオプションの一つひとつに対して処分費用がかかります。

エキスパートさん

塀やフェンスは家の解体と同じように、コンクリートや鉄といった素材によっても費用に差が出ますよ。

ひとつだけなら数万円程度でも、まとめると家の解体費用と同じほどの金額になってしまうこともあります。

地中埋設物

空き家の解体費用の相場と内訳を解説
地中埋設物

家を基礎まで解体し更地にした後、地中の確認のため掘り返す作業をします。

このときに地中から出てきたものを地中埋設物といいます。

同じ土地に以前も家や建物があった場合、その残骸が埋まっている可能性があるのです。

具体的には

  • 古い井戸
  • 前の家の廃材
  • 浄化槽

などがあります。

新人くん

浄化槽ってなんですか?

エキスパートさん

浄化槽とは家庭の地下に置かれた排水処理のための装置です。

今から40~50年ほど前に建てられた家には浄化槽があることが当たり前でした。

今ほど下水道が整備されていなかった頃は、トイレやキッチンからの排水は浄化槽で処理して流されていたのです。

そのため古い家が建っていた土地の地下からは浄化槽が出てくる可能性があります。

また、昔は今ほど不法投棄の取り締まりが厳しくなく、費用節約のために土の中に廃材を埋めてしまっていたこともありました。

新人くん

以前にも家が建っていた場合は、土地の中からなにか出てくる可能性があるんですね。

自分とは関係のないものでも、撤去せずに放置すると不法投棄の罪に問われてしまうことも。

また次に家や建物を建てる際の障害物になり、売却の際にトラブルになってしまう可能性もあります。

家の敷地内から出てきたものは自分のものでなくても、費用を負担して処理する必要があるのです。

土地周辺の環境

空き家の解体費用の相場と内訳を解説
土地周辺の環境

空き家の解体費用は、家の周辺環境によって割高になる場合があります。

たとえば次のような場合です。

  • 家の周りの道路幅が狭い
  • 通学路の近くや交通量の多い場所

なぜなら道路幅が狭く、家の敷地に解体用の重機や廃材搬出用のトラックが入れないとなると、作業の手間が増えるからです。

よって多くの人手が必要になり、工事期間が長期化するとその分費用は増加します。

エキスパートさん

また周辺が通学路であったり交通量が多いと、安全のために交通整理を行うこともあります。

そのために雇われる警備員も、解体費用のための人件費として請求されるのです。

廃棄物の処理

空き家の解体費用の相場と内訳を解説
廃棄物の処理

家は解体された後、産業廃棄物として処理されるため処理費用がかかります。

処理費用は、木や、コンクリート、鉄といった建材の種類や廃材の量によって値段が変わります。

またアスベストを含む建材は特殊な処理が必要となるため、その分費用の負担が増えるので注意しましょう。

材質によっては廃棄処理ではなくリサイクル業者に買い取ってもらえる場合もあるため、見積もりの際に解体業者に相談してみてください。

新人くん

空き家の解体っていろいろとお金がかかるんですね……。

エキスパートさん

ゆううつになっちゃいますよね。でも空き家の解体費用を節約する方法もあるので安心してください!

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空き家を解体する際の節約方法

空き家を解体する際の節約方法

空き家の解体には高額な費用がかかりますが、節約する方法もあります。

エキスパートさん

できるだけ安くおさめるための方法を解説します。

空き家は自分で解体できる?

空き家を解体する際の節約方法
新人くん

空き家を自分で解体できたら節約になると思ったんですが、ダメですか?

エキスパートさん

自分で空き家を解体することは可能です。

事業として解体を行う場合は、建設業許可や解体工事業登録をしている必要がありますが、自宅を自分で壊す分には、事業ではないため許可や登録の必要はありません。

ただし家を解体するためには、足場や養生の設置、重機の操縦などプロの技術と資格が求められます。

また、次のように個人で対応するには難しい問題もでてきます。

  • 家一軒分の廃材の処分
  • 廃材の中にアスベストが含まれている場合には特殊な処理が必要
  • 解体中のケガや隣の家に被害を出してしまったときの対処法
新人くん

できることにはできるけど、あまり現実的ではないってことですね。

エキスパートさん

家の解体は業者さんにお願いして、他の部分で節約しましょう!

ゴミや遺品は自分で整理

空き家を解体する際の節約方法
ゴミや遺品は自分で整理

家の中にものを残したまま解体を依頼すると、その処分費用も解体作業費として発生してしまいます。

ただ、食器や布団、家具といった不用品は家庭ゴミとして処分できるため、自分で捨てたほうが安く済みます。

また状態がよいものに関しては、リサイクルショップで売れば収入を得ることも可能です。

ゴミの量が多いほど処分費用も増えます​​ので、節約できることは自分でやりましょう。

補助金と助成金を利用する

空き家を解体する際の節約方法
補助金と助成金を利用する

空き家の解体に、補助金や助成金を出している自治体もあります。

エキスパートさん

いくつか例を見てみましょう。

助成金を支給している自治体は

  • 群馬県高崎市
  • 佐賀県佐賀市

補助金を出している市自治体は

  • 埼玉県秩父市
  • 兵庫県神戸市
  • 北海道帯広市


などがあります。

新人くん

ところで「助成金」と「補助金」ってなにが違うんですか?

助成金と補助金はどちらも自治体から支給してもらえるお金のことですが、一点大きな違いがあります。

助成金:要件を満たせば受給できる

補助金:受付できる件数や予算に上限があり、要件を満たしても受給できない場合がある

助成金は受付枠や予算に上限がないので、必要な条件を満たしていれば基本的に申請が通ります。

しかし助成金の場合は、受け付けられる枠が決まっているため、要件を満たしていても受給できないこともあるのです。

エキスパートさん

もしも「募集件数:10件」と書かれていた場合、要件を満たした人が30人応募しても10人しか補助金はもらえません。抽選ではなく先着順の場合もあります。

新人くん

早い者勝ちということですね。

「補助金」として支給している自治体が多いので、空き家の解体を考えたらまず

  • 「○○市 空き家 補助金(助成金)」などのキーワードで検索
  • 担当の課に連絡する

のがオススメです。

SKD不動産では、あなたの地域に合わせた「特例」や「補助金」の情報も網羅していますので、気軽にご連絡ください。

複数の解体業者で見積もりする

空き家を解体する際の節約方法
複数の解体業者で見積もりする

空き家解体をする際は、複数の業者から見積もりをもらい比較してみてください。

エキスパートさん

なぜなら空き家の解体金額は、業者によってバラつきがあるからです。

  • 必要な手続きが抜けていないか
  • 工事がはじまってから追加で費用を請求されないか

解体費用の項目を見比べると上のような部分が見えてくることも。

一般的に解体業は12月~3月が繁忙期です。

「急ぎではないので閑散期に依頼したい、その場合は安くなるのか?」とそれぞれの業者に聞いてみると、安く工事をしてくれるかもしれません。

エキスパートさん

「解体費用一式」と書かれていても、具体的な詳細がわからない場合、事前に確認しておきましょう。

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空き家解体業者の選び方

空き家の解体業者の選び方
新人くん

解体業者を選ぶといっても、どこに気をつけたらいいのかわかりません。

エキスパートさん

解体業者を選ぶ際にチェックしたいポイントは3つあります。

解体費用が安すぎる業者は注意

空き家の解体業者の選び方
解体費用が安すぎる業者は注意

解体業者を選ぶ上でもっとも気をつけたいのが、費用が安すぎることです。

新人くん

安ければ安いほど嬉しいと思っていたのですが、ダメですか?

エキスパートさん

ダメとは言いませんが、よく注意する必要があります。

費用が安すぎる業者は

  • 必要な工事が抜けている
  • 追加工事が発生して結果的に費用が高くなる
  • 安く済ませるため廃材を不法投棄する

といったトラブルが起きる可能性があるため注意が必要です。

エキスパートさん

トラブル防止のためにも、複数の業者から見積もりをもらって、相場を把握することが大切ですよ。

マニフェスト(産業廃棄物管理票)をもらう

空き家解体業者の選び方
マニフェスト(産業廃棄物管理票)をもらう

産業廃棄物を処理するときにはマニフェスト(産業廃棄物管理票)の発行が義務付けられています。

新人くん

マニフェストってなんですか?

マニフェスト制度とは、産業廃棄物を

  • だれが(事業者)
  • どのくらい(量)
  • どこへ(処分先)


処分したのかを記録して、不法投棄をなくすための制度のこと。

マニフェスト票の発行は産業廃棄物を排出する事業者に交付することが義務付けられています。

マニフェストは事業者によって扱われるものですが、希望すればコピーをもらえます。

見積もりの段階で「マニフェストのコピーがもらえるか」とヒアリングできれば、不法投棄をしない業者であるという確認ができます。

見積もり時の対応をチェック

空き家解体業者の選び方
見積もり時の対応をチェック

空き家の解体は、近隣の住民とのトラブルを生むこともあります。

新人くん

事故やクレームが起きたらどうしたらいいんだろう。

エキスパートさん

なにか問題が起きたときに解体業者がどんな対応をしてくれるのか、事前に知っておきたいですよね。

問い合わせや見積もりの際に

  • 担当者の身だしなみや受け答えの様子を見る
  • 空き家解体の際に周囲からクレームが入ったことはあるか、そのときの対応
  • 隣の家に損害を与えてしまったときの対処
  • 追加で費用が発生する可能性

など確認しておくと、安心して依頼できます。

空き家を解体する流れ

空き家を解体する流れ
新人くん

お金のことはなんとなくわかりました! 空き家解体の流れも知りたいです。

エキスパートさん

では空き家の解体にかかわる全体の流れも説明しますね。

現地調査と見積もり・契約

空き家を解体する流れ
現地調査と見積もり・契約

見積もりを出すためには現地での調査が必要です。

エキスパートさん

現地調査には同行して、わからない部分はその場で説明してもらいましょう。

家の広さや立地条件によって必要な手続きが変わるからです。

手続きの代行を依頼することもできますが、自分で行えば費用は浮きます。

見積もりの段階で必要な手続きと代行費用についても確認しておきましょう。

各社の見積書を見比べてわからない部分は質問し、納得できたら契約に進みます。

新人くん

口頭で依頼するのではなく、必ず契約書を交わしましょう。

解体準備

空き家を解体する流れ
解体準備

解体業者との契約が済んだら、解体準備に入ります。

解体工事を行うために必要な手続きと、近隣へのあいさつをしましょう。

具体的には次のとおりです。

  • 隣の家にあいさつ。ブロック塀など共有物がないかも確認する
  • 建設リサイクル法、道路使用許可申請などの手続き
  • 電気や水道などライフラインの停止

隣の家との境にブロック塀やフェンスがある場合には、共有物でないか確認しましょう。

確認しないまま壊してしまうとトラブルになることも。挨拶の時に確認するのがオススメです。

建設リサイクル法の届け出や道路使用許可申請といった手続きは、必要に応じて自分で、または解体業者に依頼して行います。

電気や水道、インターネット回線は解体工事がはじまるまでに停止させておく必要があります。

しかし解体工事で水を使う場合があるので、手続きの前に水道の利用について解体業者に確認しておきましょう。

解体工事

空き家を解体する流れ
解体工事

手続きが終わったらいよいよ解体工事がはじまります。

解体工事の流れはおおむね以下の手順です。

解体工事の流れ
  • 養生や足場の設置、重機の搬入のスペースを確保するため、塀や車庫などの周辺物を壊す
  • 養生・足場の設置
  • 屋根の撤去
  • 石膏ボードや畳など内装の解体
  • 建物本体の解体
  • 基礎部分の解体
  • 整地
新人くん

重機で一気に壊すイメージでしたが、手順があるんですね。

エキスパートさん

それには理由があるんですよ。

なぜなら廃材は分別して処理する義務があるからです。

はじめから重機ですべてを壊すと、分別するのが大変になってしまいます。

そのため屋根、石膏ボード、畳と場所と素材を分けて作業していくのです。

廃材処理と整地

空き家を解体する流れ
廃材処理と整地

家の基礎まで解体が終わったら、地中に埋まっているものがないか確認します。

新人くん

地中埋設物のことですね。

廃材や埋設物がないことを確認できたら、整地作業です。

エキスパートさん

更地の状態によって土地の価値が変わるので、きれいに整えてもらいましょう。

解体して出た廃材は分別され、産業廃棄物として処理されます。

その後マニフェスト票の交付を受けて、空き家の解体工事は完了です。

建物滅失登記

空き家を解体する流れ
建物滅失登記

解体工事がすべて終了したら、建物滅失登記を済ませて空き家の解体が完了します。

新人くん

なんだか難しそうですね。まず読み方がわかりません。

エキスパートさん

「たてものめっしつとうき」と読みます。代行してもらうこともできますよ。

実際の建物がなくなっても、手続きをしなければ書類上はまだ家が存在していることになっています。

そこで必要なのが建物滅失登記です。

解体業者に代行してもらうこともできますが、自分で行えば節約になります。

申請を忘れてしまうと最大で10万円の罰則を受ける場合もあるので、解体工事が済んだらすぐに手続きを行いましょう。

エキスパートさん

申請期限は解体から1カ月以内です!

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空き家の活用方法に困ったらSKDにおまかせ!

空き家の活用方法に困ったらSKDにおまかせ!

以上、空き家解体の相場や解体業者の選び方、解体作業の流れについて説明しました。

\ 空き家解体のまとめ /
  • 家の材質や広さ、車庫や塀などのオプションで解体費用が決まる
  • 不用品の処分や手続きは自分で行うことで節約できる
  • 解体費用を節約するには複数の業者から見積もりをもらう
  • 解体費用が安すぎる業者には要注意

空き家の解体は数ヶ月という長い期間がかかり、費用も高額なものです。

SKDでは、空き家活用のプロとして3,000件以上の物件に関わってきました。

あなたのご自宅を状況を見て、最適な方法を提案できますので、まずはお困りの際は気軽にお問い合わせください。

エキスパートさん

SKD不動産では住宅のプロが無料で相談をお受けしています。

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【保存版】空き家を高額売却する方法を3つ紹介|流れや費用も合わせて解説 https://ita-web.org/house-5/ https://ita-web.org/house-5/#respond Thu, 17 Mar 2022 10:15:18 +0000 https://ita-web.org/?p=1307

「必要のない空き家を売却したいんだけどどうすればいいの?」 「住む予定のない空き家があるんだけど……」 「相続で空き家をもらったはいいものの活用方法に困っている」 空き家の活用方法って悩みますよね。 使う予定がない空き家 […]]]>

「必要のない空き家を売却したいんだけどどうすればいいの?」

「住む予定のない空き家があるんだけど……」

「相続で空き家をもらったはいいものの活用方法に困っている」

エキスパートさん

こんにちは! 中野・杉並・練馬を中心に、東京で不動産を営んでいるSKD不動産です。

空き家の活用方法って悩みますよね。

使う予定がない空き家は放置していても維持費がかかるだけ。それであれば売却することをオススメします。

そこで今回は、「空き家を売却するときに必要なこと」や「注意点や流れ」を詳しく説明していきます。

この記事を読めば、空き家を売却する流れがすべてわかり、売るときに損しなくて済みますのでぜひ最後までご覧ください。

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空き家の売却方法3選

空き家を売却するにはどうすればいいのでしょうか?

代表的な売却方法は次の3つです。

空き家を売却する3つの方法
  • 現在の状態で売る
  • リフォームして売る
  • 更地にして売る(土地がある場合)

それぞれ詳細を説明します。

現在の状態で売る

最初の方法は空き家を「現在の状態で売る」ことです。

家がキレイな場合は「リフォーム」したり、家を取り壊して「更地」にしたりしなくていい分、初期費用がかかりません。

エキスパートさん

これは大きなメリットといえるでしょう。

ただし、あくまで空き家の状態が良好の場合に限りますし、周りの中古住宅と比べて問題ないかどうかをしっかり確かめる必要があります。

リフォームして売る

続いての方法が「リフォームして売る」こと。

内装や外装に問題がある場合は、リフォームをオススメします。

新人くん

弊社のお客様で多いのが「中古でいいから水回りのキレイな家に住みたい」という意見です。

そこで人気なのがリフォーム済みの中古住宅。

内装はキレイなのに、新築より安く購入できるからです。

現在の空き家をリフォームしたほうがいいのか迷ったら、不動産会社と相談してみてください。

更地にして売る(土地がある場合)

最後は、土地がある戸建ての空き家に限定されますが、建物を解体して「更地にして売る」方法です。

自ら家を設計したいお客様に需要があります。

エキスパートさん

更地の場合、戸建てだけでなくアパートやマンション、テナントなども利用も可能になるため、幅広い需要がでてきます。

ただし、更地にすると固定資産税の優遇がきかなり、解体費もかかります。

まだ売り手が決まっていない状態で更地にするのは辞めておいたほうがいいでしょう。

売り手側の要望に応じて「希望があれば更地にもできる」という状況にしておいたほうが交渉はまとまりやすくなります。

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空き家を売却する5つの流れ

続いては、空き家を売却する流れを紹介します。

流れは次のとおりです。

空き家を売却する5つの流れ
  • 不動産会社に土地の査定をする
  • 不動産会社と契約する
  • 空き家の販売価格を決める
  • 売買契約を結ぶ
  • 引き渡しをする

それぞれ説明します。

不動産会社に土地の査定を依頼する

空き家の売ると決めた場合、最初に不動産会社に土地の査定をしてもらいましょう。

あなたの空き家が「どのくらいの値段で売れるのか」を知るためです。

できればその土地に詳しい不動産会社を選ぶことをオススメします。

不動産会社と契約する

土地の査定が終わったら不動産と契約をしましょう。

不動産会社は、忙しいあなたの代わりに空き家を販売してくれます。

また契約のタイミングで、空き家をリフォームしたほうがいいのかなど、相談することをオススメします。

エキスパートさん

周辺地域の相場や状況によって、どの売り出し方がベストなのかを模索していきましょう。

空き家の販売価格を決める

次に空き家の販売価格を決めていきます。

周辺地域より高いと買い手がつきませんし、安いと買い叩かれてしまいます。

地域の相場を不動産会社の方と確認し、買い手が「欲しい!」と思うような価格を目指してください。

売買契約を結ぶ

買い手があらわれたら売買契約を結びましょう。

基本的には不動産会社に任せておけば問題ありません。

エキスパートさん

ただし後から「話が違う」とトラブルにならないように、お互いの目線合わせは必要です。

言った言わないがないように、慎重に進めていきましょう。

引き渡しをする

契約が完了したら最後に引き渡しです。

入金の確認ができ、書類の不備もなければ引き渡し完了です。

新人くん

以上が空き家を売却するまでの流れとなります。

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空き家の売却にかかる費用

続いて、空き家を売却する際にかかる費用をお伝えします。

代表的なものは次の3つ。

空き家の売却にかかる費用
  • 仲介手数料
  • リフォーム・解体費用
  • 税金

仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料です。

エキスパートさん

家を売却するにあたり不動産会社の仲介手数料は、土地の売買価格の『3%+6万円』と法律で決められています。

たとえば土地の値段が5,000万円の場合。

仲介手数料は5,000万の3%にあたる150万、それに+6万円を足して156万円が仲介手数料です。

土地の売値仲介手数料
3,000万90万+6万(+消費税)
5,000万150万+6万(+消費税)
7,000万210万+6万(+消費税)

リフォーム・解体費用

続いては、空き家をリフォームしたり、解体したりする場合にかかる費用です。

空き家をリフォームする場合

一般的なリフォームの相場はこちら。

リフォーム箇所費用
キッチン10万〜
トイレ5万〜
お風呂30万〜
15万〜
壁紙12万〜

水回りだけなのか、全体なのかでも費用は変わってきます。

空き家を解体して更地にする場合

一般的な30坪の敷地で2階建ての戸建ての場合、100万くらいかかります。

解体するのか、リフォームにするかは慎重に決めましょう。

エキスパートさん

空き家をそのままで売る場合は必要ありません。

税金

最後は売却の際の税金です。

不動産売却でかかる税金はこちら

不動産売却でかかる税金
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税

印紙税

印紙税は、商業取引に関連する文書に対して課税されるものです。

不動産のように金額が記載されている場合は、売買する値段によって税金も代わってきます。

契約金額本則税率
500万円〜1,000万円以下1万円
1,000万円〜5,000万円以下2万円
5,000万円〜1億円以下6万円
1億円〜5億円以下10万円

登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権や抵当権を登記する場合に課税されるもの。

通常、家を購入する買い手が土地の所有権を登記するときなどに支払う税金です。

エキスパートさん

ただし自宅のローンがまだ残っている場合、売り手側で「抵当権抹消」の登記が必要となり課税されます。

抵当権とは

住宅ローンの返済が滞ったときのために、金融機関があらかじめ土地や建物を担保にできるように設定し、家や土地を差し押さえたり、売却したりすることができる権利のこと。

一般的に、抵当権がついたままの物件を購入する買い手はいないため、事前に売り手側で「抵当権抹消」の手続きが必要となります。

登録免許税=不動産の個数×1,000円

登録免除税(抵当権抹消)税金
土地1,000円
建物1,000円

抵当権抹消登記にかかる税金は、不動産一つあたり1,000円と定められており、一戸建ての場合、土地と建物は別々に計算するためそれぞれに1,000円ずつ、合計2,000円が課税されます。

譲渡所得税

不動産では、家を売却して得られた”利益”のことを『譲渡所得』といいます。

エキスパートさん

ここでいう”利益”とは家を購入した金額より高く売れた場合のことです。
たとえば、4,000万円で買った家が5,000万円で売れた場合、1,000万円が利益となります。

譲渡所得にかかる税金は次の3種類。

  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

そして上記3種類の税金を総称して『譲渡所得税』といいます。

エキスパートさん

この『譲渡所得税』は正式な税金の名前ではないものの、不動産では一般的に使われるので覚えておいてくださいね。

ちなみに購入時より低い金額で家を売却した場合、要は家を売っても譲渡所得(利益)が出なければ、譲渡所得税を支払う必要はありません

あくまでも利益が出た場合に支払う税金になります。

譲渡所得税の詳細については売却の費用によって異なるため、詳細は「譲渡所得と譲渡所得税(所得税、住民税、復興特別所得税)の計算方法」をご覧ください。

空き家を売却する際の注意点

空き家を売却する際の注意点を紹介します。

空き家の名義が自分になっているか確認する

空き家の名義が自分になっているのか確認しておきましょう

なぜなら、空き家を売却できるのは名義人本人だけだからです。

たとえば親から相続で家を引き継いだ場合、空き家の名義が親のままでは売却できません。

エキスパートさん

空き家の名義が自分以外の場合、名義変更が必要です。

名義変更は法務局で申請できますので、やっておきましょう。

空き家の売却ならSKD不動産にお任せ

以上、空き家の売却について説明しました。

気になる点があれば、上のリンクから再度お好きなページに飛べますので確認してみてください。

エキスパートさん

SKD不動産では、リフォーム業や住宅のコンサル業も専門資格を持った住宅のプロが対応いたします。

新人くん

ささいないことでも構いませんので、まずはお気軽にご相談してください。

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【正直に説明】空き家を駐車場にして活用する方法を解説。駐車場運営のメリットとデメリットも https://ita-web.org/house-4/ https://ita-web.org/house-4/#respond Mon, 28 Feb 2022 15:56:31 +0000 https://ita-web.org/?p=1244

「空き家を駐車場にしようと検討しているんだけどどうかな?」 「空き家を駐車場にするメリットと・デメリットを教えてほしい」 「空き家を駐車場にしたら正直儲かるの?」 現在、住む予定のない空き家の活用方法に悩んでいませんか? […]]]>

「空き家を駐車場にしようと検討しているんだけどどうかな?」

「空き家を駐車場にするメリットと・デメリットを教えてほしい」

「空き家を駐車場にしたら正直儲かるの?」

エキスパートさん

こんにちは! 中野・杉並・練馬を中心に、東京で不動産を営んでいるSKD不動産です。

現在、住む予定のない空き家の活用方法に悩んでいませんか?

空き家をそのまま放置すると維持費だけがかかってしまうので、少しでも活用したいですよね。

そこで今回は、空き家を「駐車場」にする方法を解説します。

この記事を読めば、駐車場を運営するノウハウ」や「駐車場を運営するメリット・デメリットがわかりますので、ぜひ最後までご覧ください。

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空き家を駐車場にする前に知っておきたい固定資産税について

空き家を駐車場にする前に知っておきたい固定資産税について

空き家を駐車場にする前に知っておきたいのが、固定資産税についてです。

新人くん

どういうことですか?

エキスパートさん

駐車場を運営する場合、固定資産税の特例措置が受けられなくなるんです。

なぜなら一般的な住宅は建物の平米数により固定資産税の特例措置があり、支払う税金が軽減されるからです。

固定資産税の特例『住宅用地の特例』とは

固定資産税の特例は『住宅用地の特例』といい、住宅用地とは、人が住んでいる、もしくは住んでいた建物のこと。

種類平米数軽減率
小規模住宅用地
200平米以下の部分6分の1
一般住宅用地
200平米超の部分3分の1

空き家は住宅用地に該当するため、『住宅用地の特例』が適用され、上の表のように固定資産税が抑えられています。

更地にすると『住宅用地の特例』は適用されない

しかし空き家を駐車場のような更地にすると、住宅用地の特例が適用されません

したがって本来の固定資産税が土地にかかるのです。

ですから、駐車場にする場合、維持費が上がることを覚えておきましょう。

空き家を駐車場にするメリット

空き家を駐車場にするメリット

空き家を駐車場にするメリットを見ていきましょう。

収入を得られる

空き家を駐車場にするメリット
収入を得られる

最大のメリットは収入を得られること

新人くん

維持費がかかる空き家を活用でき、なおかつ収益を得ることができるのは一石二鳥といえます。

のちほど説明する駐車場の種類によって、スポット収入や安定した収入が見込めるでしょう。

土地の転用がしやすい

空き家を駐車場にするメリット
土地の転用がしやすい

土地の転用がしやすいことも大きなメリットです

駐車場は最低限の機器さえあれば始めやすく、辞めるのもかんたんだからです。

エキスパートさん

また駐車場を辞めたとしても、そのまま土地を売却したり、新しく上物を建てて住んだり、賃貸として運用できます。

駐車場は土地の転用がしやすいといえるでしょう。

手がかからない

空き家を駐車場にするメリット
手がかからない

駐車場の運営は基本的に放置で問題ありません

自動販売機のように機械で対応できるからです。

新人くん

また駐車場を専門に扱っている管理会社に委託すれば、土地や機器の設置などもすべて行ってくれます。

賃貸や民泊と違い、一度構築してしまえば最も手がかからないといえます。

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空き家を駐車場にするデメリット

空き家を駐車場にするデメリット

続いては空き家を駐車場にするデメリットをお伝えします。

駐車場に向いていない立地がある

空き家を駐車場にするデメリット
駐車場に向いていない立地がある

すべての土地が駐車場に向いているわけではありません

立地に左右されやすいビジネスモデルのため、場合によっては駐車場よりも賃貸や民泊のほうが需要があるかもしれません。

事前に土地の特徴をリサーチしておきましょう。

初期費用がかかる

空き家を駐車場にするデメリット
初期費用がかかる

空き家を駐車場にする場合、初期費用がかかることも覚えておきましょう。

具体的には空き家を解体して更地にする費用、駐車場の設備投資代などです。

しかし、アパート経営やマンション経営に比べると初期費用は少なくて済みますし、駐車場の運営を専門でやっている会社にお任せした場合は初期費用が安く済むこともあります。

税金が高くなる

空き家を駐車場にするデメリット
税金が高くなる

最初に説明したとおり、駐車場は固定資産税の優遇を受けられない点もデメリットです。

空き家のままでも税金がかかりますが、更地の場合は優遇処置がないため、値段が上がってしまいます。

駐車場を運営する前に、ランニングコストがどれくらいかかるのか計算しておきましょう。

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駐車場の形式とタイプ

空き家を駐車場にする場合の駐車場の形式とタイプ

空き家を駐車場として運営する場合、次の2点を事前に決めておく必要があります。

駐車場の形式」と「駐車場の地面のタイプ」です。

それぞれに特徴があるので説明します。

駐車場の形式

駐車場の形式は、大きく次の3つにわけられます。

  • 月極駐車場
  • コインパーキング
  • ハイブリッド型

形式によって、それぞれ特徴が異なります。

月極駐車場

空き家を駐車場にする場合の駐車場の形式とタイプ
月極駐車場

1番安定した収入が期待できるのは月極駐車場です。

契約の台数分、定額の収入を得られるからです。

エキスパートさん

時間単位のコインパーキングに比べ収入は低くなりますが、計算しやすく安定しているといます。

コインパーキング

空き家を駐車場にする場合の駐車場の形式とタイプ
コインパーキング

次にコインパーキングです。

常に満車の場合は月極駐車場よりも高い収入を得られます。

ただし立地と時間帯に依存するため、月極駐車場に比べると収入に波があり安定しません。

エキスパートさん

月額駐車場に比べるとハイリスクハイリターンといえるでしょう。

ハイブリッド型

空き家を駐車場にする場合の駐車場の形式とタイプ
ハイブリッド型

最後は、月極駐車場とコインパーキングを両方設置するハイブリッド型です。

月極駐車場とコインパーキングを両方をあわせもつため、月極駐車場の安定性+コインパーキングの利益を狙えます。

ただし両方のデメリットも兼ね備えているため、どちらも中途半端になってしまう可能性もあります。

エキスパートさん

月極駐車場とコインパーキングどちらに向いている立地かわからない場合は、一度ハイブリッド型で運営し、利用が多いほうに転換するのも一つの手です。

駐車場の地面のタイプ

駐車場の運用形態を決めたら、次に駐車場の地面のタイプを選択しましょう。

  • 砂利駐車場
  • アスファルト駐車場
  • コンクリート駐車場

砂利駐車場

空き家を駐車場にする場合の駐車場の形式とタイプ
砂利駐車場

アスファルトやコンクリートに比べ、1番費用が抑えられかんたんにできるのが砂利駐車場です。

ただし、砂利のため車が汚れてしまったり、場合によっては車を傷付けてしまったりすることもあります。

またメンテナンス維持に、時間とお金を取られてしまうのもデメリットといえるでしょう。

アスファルト駐車場

空き家を駐車場にする場合の駐車場の形式とタイプ
アスファルト駐車場

続いてアスファルト駐車場です。

砂利に比べ地面は整備されていますし、コンクリートに比べ費用は安く工期も少なくて済みます。

ただし、コンクリートよりも耐久性は弱くなりますし、砂利駐車場よりも費用はかかります

いい意味でも悪い意味でも、砂利駐車場とコンクリートの中間といえるでしょう。

コンクリート駐車場

空き家を駐車場にする場合の駐車場の形式とタイプ
コンクリート駐車場

最後はコンクリート駐車場です。

コンクリートは、アスファルトに比べ費用は高くなり、工期も長くなるデメリットがあります

しかし、一度整備してしまえばほとんどメンテナンスがいりません。

耐久性が高く手入れもしやすいため、維持も楽です。

地面の質としてはコンクリートが1番ですが、費用の兼ね合いもありますので、あなたに合った駐車場タイプを選んでみてください。

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空き家を駐車場にする場合の注意点

空き家を駐車場にする場合の注意点

続いて、駐車場の注意点について説明します。

注意点はこちら。

駐車場に適している立地かリサーチする

駐車場に適している立地かリサーチする

空き家を駐車場にするうえで1番大切なのが、駐車場に適している立地かリサーチすることです。

なぜなら、需要がない地域で駐車場を運営しても利益がでないからです。

駐車場は周辺の環境が非常に大切な要素になります。

エキスパートさん

たとえば駐車場が乱立している場合でも、常に満車になっているなら需要に対して供給が追いついていないともいえます。

逆に駐車場が少ない地域でも、車が止まっていなければそもそも需要がないのかもしれません。

このように周辺の駐車場の状況や、車の流れ、交通量などをしっかり観察し、駐車場に適している地域か確認しましょう。

地域に応じて月額にするのかコインパーキングにするのか決定する

地域の需要に応じて月額にするのかコインパーキングにするのか決定する

周辺のリサーチが終わったら、月極駐車場にするか、コインパーキングにするか決めましょう。

エキスパートさん

たとえば、住宅街で月極駐車場が足りていない場合は狙い目です。

また行列のできる飲食店の近くにコインパーキングを設置するのもありでしょう。

どちらが適しているかわからない場合は、ハイブリッド型にして様子を見るのもありです。

地域の需要を見て駐車場の形式を決定しましょう。

適していない場合は駐車場“以外”の選択肢を選ぶ

駐車場に適していない場合は駐車場“以外”の選択肢を選ぶ

周辺をリサーチした結果、「駐車場に適していない」と判断する可能性もあると思います。

その場合は、駐車場“以外”の選択肢も検討しましょう

エキスパートさん

空き家の活用方法はなにも駐車場だけではありません。

必要に応じて、駐車場以外の活用方法を選択できるようにしていきましょう。

駐車場以外の空き家の活用方法

駐車場以外の空き家の活用方法

駐車場に向いていない土地の場合、どのように空き家を活用していけばいいのでしょうか?

代表的な活用方法は次の3つ。

空き家を賃貸にする

駐車場以外の空き家の活用方法
空き家を賃貸にする

最初にオススメする方法は、空き家を賃貸にすることです。

駐車場以上に安定した収入が見込めるのは賃貸ならではだからです。

賃貸の詳細は『【これだけ見ればOK】空き家を賃貸にする方法を解説!メリットやデメリットも紹介』をご覧ください。

空き家を民泊にする

駐車場以外の空き家の活用方法
空き家を民泊にする

続いては、空き家を民泊にして活用する方法です。

2017年にできた民泊新法は、かんたんに民法を運営しやすくなりました。

民泊の詳細は『【保存版】空き家を民泊にして活用する方法を解説。新法民泊のメリットとデメリットも正直に説明』をご覧ください。

空き家を売却する

駐車場以外の空き家の活用方法
空き家を売却する

最後は、空き家を売却する方法です。

主な活用方法が見つからい場合や毎年かかる維持費を支払いたくない場合は、売却するもの手です。

空き家の売却費によっては税金は発生しますが、税金を抑える特例や控除対策が整っています。

詳細は『【必見】家を売るときにかかる税金はいくら?計算方法と知らないと損する節税方法も紹介』をご覧ください。

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空き家の活用方法ならSKD不動産にお任せ

以上、空き家を駐車場にする流れを説明しました。

気になる点があれば、上のリンクから再度お好きなページに飛べますので確認してみてください。

空き家をそのまま放置すると、維持費だけがかかります。

しかし駐車場にできれば、維持費を回収しながら収入を得ることができます

注意点も含めて、ぜひ検討してみてください。

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【知っておきたい】空き家を民泊にして活用する方法を解説。新法民泊のメリットとデメリットも正直に説明 https://ita-web.org/house-3/ https://ita-web.org/house-3/#respond Mon, 21 Feb 2022 16:26:57 +0000 https://ita-web.org/?p=1187

「空き家の活用方法として民泊を検討しているんだけど、実際どうなの?」 「空き家を民泊にする場合の手続き方法を教えてほしい」 「空き家を民泊にするメリットやデメリットを事前に知りたい」 今回は空き家の活用方法として人気の民 […]]]>

「空き家の活用方法として民泊を検討しているんだけど、実際どうなの?」

「空き家を民泊にする場合の手続き方法を教えてほしい」

「空き家を民泊にするメリットやデメリットを事前に知りたい」

エキスパートさん

こんにちは! 中野・杉並・練馬を中心に、東京で不動産を営んでいるSKD不動産です。

今回は空き家の活用方法として人気の民泊についてお伝えします

空き家は放置すると毎年維持費がかかりますよね。

ただし、民泊にすれば毎年かかる維持費をペイできるどころか、ゲストから宿泊費を得られます。

そこで今回は、空き家を民泊にするメリットやデメリット、気をつけておきたい懸念点、民泊にするまでの流れを完全解説

この記事を読めば、民泊のノウハウがすべてわかりますので、ぜひ最後までご覧ください。

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空き家を活用する前に知っておきたい民泊の種類

空き家を活用する前に知っておきたい民泊の種類

民泊を運営する前に知っておきたいのが、民泊の種類です。

法律にもとづいて運営する民泊は、大きくわけて3種類あります。

それぞれに特徴があるので説明します。

旅館業法民泊(簡易宿所)

空き家を活用する前に知っておきたい民泊の種類、その1 旅館業法民泊(簡易宿所)

旅館業法民泊(簡易宿所)とは、4種の旅館業(ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業)のうちの一つで、旅館として民泊を運営すること。

旅行業法民泊(簡易宿所)の最大のメリットは、年間の宿泊制限や最低宿泊日数がなく営業できること。

他の2つの民泊はのちほど説明しますが、それぞれ制限があります。

その点、旅館業法民泊は年中稼働できるため、民泊の中で一番収入を得やすいです。

ただし旅館業法民泊は、保健所が定めた基準を満たす必要があるため、すべての空き家が許可されるわけではありません

新人くん

地域や建物の条件によっては許可されないのはデメリットですね……。

特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)

空き家を活用する前に知っておきたい民泊の種類、2 特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)

続いては特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)です。

特区民泊とは、国家戦略区という国が指定している区域で運営できる民泊のこと。

特区民泊が運営できる代表的な地域はこちら。

  • 大田区(東京都)
  • 大阪市(大阪府)
  • 北九州市(福岡県)
  • 新潟市(新潟県)

など。ただし該当エリアでも一部適用外の区域あり。

特区民泊は、旅館業法民泊と異なり、都道府県に対して申請をし認定をされる必要があります。

新人くん

最低宿泊日数が2泊3日(大田区の場合は6泊7日)からと制限があり、該当地域が限られるためハードルが高いですね……。

民泊新法(住宅宿泊事業法)

空き家を活用する前に知っておきたい民泊の種類、3 民泊新法(住宅宿泊事業法)

最後は、民泊新法(住宅宿泊事業法)です。

民泊新法とは、上の「旅館業法」や「特区民泊」に当てはまらない新しい民泊の種類のこと。

最大のメリットは手続きが簡単なこと。

2017年に成立された民泊新法は、旅館業法の営業許可や特区民泊の認定を受けなくても、簡単な書類をオンラインで提出すれば民泊として運営できるからです。

ただし、年間宿泊日数が180日以内に限定されていることや、家主不在の場合は認定の管理業者へ委託が義務付けられていることなど、条件もあります。

しかし民泊を運営する場合、最も手軽で簡単な方法といえるでしょう。

新人くん

空き家を民泊として活用する場合、民泊新法で運営することをオススメします。

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空き家を民泊にするメリット

空き家を民泊にするメリット

空き家を民泊新法で民泊にするメリットを紹介します。

メリットは次の4つ。

民泊にすることで収入を得られる

空き家を民泊にするメリット
民泊にすることで収入を得られる

最大のメリットは空き家から民泊料を得られること。

エキスパートさん

放置をしていても維持費だけがかかる空き家を活用できて、なおかつ収益を得ることができるのは一石二鳥といえます。

民泊は賃貸や、空き家を売却したときほど大きな金額は見込めませんが、手軽に泊まれるため即金性が高いのが特徴です。

資産を保有できる

空き家を民泊にするメリット
資産を保有できる

不動産を保有したまま、物件を活用できます。

エキスパートさん

将来的に住む予定の場合、民泊にすることで空き家を活用でき維持費もペイできます。

また土地の価格が上がったタイミングで売却を予定していた場合、その期間を有効活用できるのもメリットです。

土地、建物のをそのまま利用できる

空き家を民泊にするメリット
土地、建物のをそのまま利用できる

民泊を始める場合に、土地や建物をそのまま利用できるのもメリットです。

なぜなら通常は、物件探しからスタートするからです。

エキスパートさん

しかし空き家をすでに所有している場合、最低限のリフォーム費用や諸経費だけですみます。

土地を探す手間や時間が浮くのは、忙しい方にとってありがたいでしょう。

『特定空家』の指定を回避できる

空き家を民泊にするメリット
『特定空家』の指定を回避できる

空き家が『特定空家』に指定されてしまうと、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなってしまいます。

エキスパートさん

通常、特定空家になるほど放置することはないとは思いますが、自治体から指定されてしまうのは避けたいところ。

しかし空き家を民泊にできれば、特定空家の指定を回避できつつ管理ができるのは、大きなメリットといえるでしょう。

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空き家を民泊にするデメリット

空き家を民泊にするデメリット

さきほどは空き家を民泊にするメリットをお伝えしましたが、次はデメリットです。

空き家を民泊にするデメリットは次の4つ。

収入が安定しない

空き家を民泊にするデメリット
収入が安定しない

民泊は、継続的な収入がある賃貸と違い、ホテルのようにスポットで泊まるため収入が安定しにくいです

また、コロナのような景気によって左右されてしまうのも民泊のデメリットといえるでしょう。

空き家を活用しているため、物件を借りて民泊をする場合と比べるとダメージは最低限ですみますが、賃貸のように収入が安定するとはいえません

空き家を賃貸として運営したい場合、こちら『【これだけ見ればOK】空き家を賃貸にする方法を解説!メリットやデメリットも紹介』の記事で詳しく解説しています。

年間宿泊日数が180日以内に限定されている

空き家を民泊にするデメリット
年間宿泊日数が180日以内に限定されている

民泊新法の民泊の場合、年間で稼働できる宿泊日数は180日と制限されています

年間の半分しか稼働ができないため、民泊にしている地域の需要が高まるシーズンをメインにするなどの計算して運営をしないと、宿泊する人が居なかったり、取り逃がしたりしてしまう可能性があります。

避暑地であれば夏のシーズンをメインに、ウインタースポーツができる地域であれば冬をメインになどです。

周辺地域のリサーチをしっかりおこない、メインシーズンを見極めて運用していきましょう。

定期的な修理・修繕費がかかる

空き家を民泊にするデメリット
定期的な修理・修繕費がかかる

空き家を民泊にしている場合、定期的な修繕費と維持費がかかります

民泊にする際のリフォーム代や、管理会社の管理費など。

また、エアコンなどの備品が壊れた場合は修理費もかかります。

エキスパートさん

宿泊費でペイはできるとはいえ、よきせぬ費用がかかる可能性はお忘れずに。

近隣住民とのトラブル

空き家を民泊にするデメリット
近隣住民とのトラブル

民泊は近隣住民とのトラブルが起こる可能性があります

深夜に出入りが頻繁だったり、複数人で騒いだり、騒音関係のクレームが多いからです。

新人くん

ホテルと違い、防音対策されている物件でないことが多いため、注意書きや禁止事項など事前にできる対策はしっかりやっておきましょう。

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空き家を民泊にする場合の注意点

空き家を民泊にする場合の注意点

続いて、民泊の注意点について説明します。

注意点はこちら。

市区町村によって民泊の制限条例がある

空き家を民泊にする場合の注意点
市区町村によって民泊の制限条例がある

空き家を民泊にしようとする場合、自治体によっては民泊の営業できる区域や日数を制限する条例があります

たとえば大田区の場合、特区民泊としては柔軟に対応していますが、新法民泊の場合、ほとんどの地域で運営が制限されています。

参照:大田区のHPより

以上のように民泊を運営する地域によって、条例で規制がされている場合があります。ですから空き家がある市区町村で民泊が問題ないか事前に確認しておきましょう。

マンションで民泊をする場合は規約に注意

空き家を民泊にする場合の注意点
マンションで民泊をする場合は規約に注意

空き家がマンションの一室の場合は注意が必要です。

分譲マンションのオーナーといえど、マンション全体の管理規約で「民泊」を禁止している場合があるからです。

禁止の場合はもちろん民泊の運営はできませんので、マンションが管理規約で問題がないか事前に確認しておきましょう。

家主不在型の場合は住宅宿泊管理業者の委託が必須

空き家を民泊にする場合の注意点
家主不在型の場合は住宅宿泊管理業者の委託が必須

空き家で民泊を始める場合、管理業者の委託が必須になります。

民泊には「家主居住型」と「家主不在型」があり、家主不在型の場合、住宅宿泊管理業者に管理を委託することを義務付けられているからです。

もちろん、管理業者に委託をすることで毎月の管理費がかかりますが、民泊に関する管理全般をやってくれるメリットもあります。

エキスパートさん

賃貸物件でいう、不動産や管理会社のようなものですね。

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民泊で必要な設備や住宅の条件

民泊で必要な設備や住宅の条件

民泊を始める場合、あなたの空き家が民泊新法の適用条件を満たす必要があります。

適用条件は次の2つ。

民泊で必要な設備や住宅の条件

それぞれ説明します。

設備の条件

民泊で必要な設備や住宅の条件
設備の条件

最初は設備の条件です。

民泊をする建物には、次の4つの設備が必要です。

  • 台所
  • 浴室
  • 便所
  • 洗面設備

上記の4つの設備がないと、民泊は運営できません。

エキスパートさん

一般的な住宅であれば問題ない条件ですね。

ちなみに、浴室や便所、洗面設備は独立しているかは関係なく、設備としてあれば問題ないため、ユニットバスでも大丈夫です。

居住の条件

民泊で必要な設備や住宅の条件
居住の条件

民泊の対象となる住宅は、次のいずれかに該当していればOKです。

  • 人の生活の本拠として使用されている家屋
  • 入居者の募集が行われている家屋
  • 随時その所有者、賃借人または転借人の居住の用に供されている家屋

参考:国土交通省民泊制度ポータルサイト

要は、今まで住んでいた家や、賃貸に出せる状態の物件であれば問題ありません。

ちなみに空き家の場合、現在住んでいなくても将来的に住む予定があれば民泊として利用可能となります。

空き家を民泊にする流れ・手続き方法

空き家を民泊にする流れ・手続き方法

民泊の条件を満たしたのであれば、続いては空き家を民泊にする手続きをしていきましょう。

手続きの流れはこちら。

必要書類を揃える

空き家を民泊にする流れ・手続き方法
必要書類を揃える

最初に民泊を運営するための必要書類を揃えましょう。

  • 届出書(第一号様式)
  • 登記されていないことの証明書
  • 誓約書
  • 住宅の登記事項証明書
  • 住宅の図面
  • 消防法令適合通知書
  • 住宅宿泊管理業者との間の管理委託契約書のコピー
  • 身分証明書

建物の条件によって、必要な書類が異なります。

詳細は、官公庁のHPで確認してください。

>> 住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて

住宅宿泊管理業者と契約する

空き家を民泊にする流れ・手続き方法
住宅宿泊管理業者と契約する

必要書類を揃えたら、次に住宅宿泊管理業者と契約しましょう。

空き家の場合、「家主不在型」になるケースが多いため、住宅宿泊管理業者に管理を委託する必要があるからです。

住宅宿泊管理業者には、民泊の業務すべてを管理業務業者にお願いしたり、一部の管理業務のみ委託したり、管理してもらう範囲はお好きに選べます。

すべての管理業務を委託する場合、費用はかかりますがオーナーの負担は最も少なく楽になります。

状況に合わせて住宅宿泊管理業者を選んでみてください。

新法民泊の届出をする

空き家を民泊にする流れ・手続き方法
新法民泊の届出をする

住宅宿泊管理業者が決定したら、必要書類を提出しましょう。

民泊の届出は、オンライン上で簡単にできます。

>> 新法民泊の届出はこちら。

民泊仲介サイトに登録する

空き家を民泊にする流れ・手続き方法
民泊仲介サイトに登録する

民泊の届出が完了したら、最後に民泊仲介サイトに登録し、お客さんを呼び込みましょう。

エキスパートさん

民泊仲介サイトで有名なのは「Airbnb」です。

業界最大手でシェアも圧倒的なため、民泊を運用するなら1番最初に登録すべきサイトといえます。

もちろんAirbnbに登録したから必ずお客さんがくるわけではありませんが、業界大手の集客力は伊達ではありません。

Airbnbだけでなく、他の民泊仲介サイトも上手に活用し、民泊の運営を戦略的におこなっていきましょう

>> Airbnbの公式サイトはこちら

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空き家の活用方法にお困りならSKD不動産にお任せ

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以上、空き家を民泊にする流れを説明しました。

気になる点があれば、上のリンクから再度お好きなページに飛べますのでご活用ください。

空き家をそのまま放置すると、維持費だけがかかります。

しかし民泊にできれば、空き家の管理をしつつ民泊の収入を得ることができます。

注意点も含めて、ぜひ検討してみてください。

エキスパートさん

SKD不動産では、リフォーム業や住宅のコンサル業も専門資格を持った住宅のプロが対応いたします。

新人くん

ささいないことでも構いませんので、まずはお気軽にご相談してください。

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【これだけ見ればOK】空き家を賃貸にする方法を解説!メリットやデメリットも紹介 https://ita-web.org/house-2/ https://ita-web.org/house-2/#respond Thu, 17 Feb 2022 15:24:27 +0000 https://ita-web.org/?p=1169

「空き家の活用方法として賃貸を検討しているんだけど、ぶっちゃけどうなの?」 「空き家を賃貸にする場合ってどうすればいいの?」 「空き家を賃貸にするメリットやデメリットを教えてほしい」 空き家オーナー様、空き家を活用されて […]]]>

「空き家の活用方法として賃貸を検討しているんだけど、ぶっちゃけどうなの?」

「空き家を賃貸にする場合ってどうすればいいの?」

「空き家を賃貸にするメリットやデメリットを教えてほしい」

エキスパートさん

こんにちは! 中野・杉並・練馬を中心に、東京で不動産を営んでいるSKD不動産です。

空き家オーナー様、空き家を活用されていますか? 空き家をそのまま放置すると維持費だけがかかってしまいますよね。

そこで空き家の活用方法として人気なのは、賃貸にする方法です。

賃貸にすれば毎年かかる維持費をペイできるどころか、継続的に家賃収入を得られる大きなメリットがあります。

今回は、空き家を賃貸にするメリットやデメリット、気をつけておきたい懸念点、賃貸にするまでの流れを完全解説します。

この記事を読めば、空き家を賃貸にするノウハウがすべてわかりますので、ぜひ最後までご覧ください。

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空き家を賃貸にするメリット

空き家を賃貸にするメリット

空き家を賃貸にするメリットは次の4つ。

それぞれ説明していきます。

家賃収入を得られる

空き家を賃貸にするメリット
家賃収入を得られる

空き家を賃貸にする一番大きなメリットが家賃収入を得られること

入居すれば、一般的に2年分の家賃収入が得られます。

エキスパートさん

たとえば、家賃5万円であれば2年で120万円。家賃10万円であれば240万円の収入になります。

維持費がペイできるどころか、毎月定期的に収入が得られるのは最大のメリットといえるでしょう。

資産を保有できる

空き家を賃貸にするメリット
資産を保有できる

賃貸にすれば、不動産資産を保有できるのもメリットでしょう。

将来的に住む予定があれば、不動産を所有しつつ維持費がペイできます。

エキスパートさん

定期借家契約にしておけば、自分の住みたいタイミングで契約を解除できるのも魅力の一つです。

また住む予定がなくても、将来的に建物を活用できるのもポイントになるでしょう。

空き家の管理が楽になる

空き家を賃貸にするメリット
空き家の管理が楽になる

誰も住んでいない空き家の場合、ガスや水道などのライフラインに問題がないか定期的に様子を見なければなりません。

しかし賃貸にしている場合、入居者の方がライフラインを利用してくれるため管理の手間が省けます

エキスパートさん

また不動産会社を通して管理会社とも契約をしておけば、所有者で対応する手間が減ることでしょう。

空き家を管理してもらいつつ、家賃がいただけるので一石二鳥といえます。

空き家を賃貸にするメリット
『特定空家』の指定を回避できる

空き家が『特定空家』に指定されてしまうと、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなってしまいます

エキスパートさん

通常、特定空家になるほど放置することはないとは思いますが、自治体から指定されてしまうのは避けたいところ。

しかし空き家を賃貸にできれば、特定空家の指定を回避できつつ管理ができるのは、大きなメリットといえるでしょう。

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空き家を賃貸にするデメリット

空き家を賃貸にするデメリット

続いては、空き家を賃貸にするデメリットです。

デメリットは次の4つ。

それぞれ説明します。

初期費用がかかる

空き家を賃貸にするデメリット
初期費用がかかる

空き家を賃貸にする場合、大なり小なり初期費用が発生します。

代表的なのは

  • 家の修繕費
  • 不動産の仲介手数料
  • 広告費

など。

家が古い場合、リフォームや適切な修繕をする必要があり、結果大きな金額がかかってしまうことも。

新人くん

値段の差はあれど、賃貸経営には初期費用がかかることを覚えておいたほうがいいですね。

入居者が入らず空室になる場合がある

空き家を賃貸にした場合のデメリット入居者が入らず空室になる場合がある

初期費用をかけて家の状態を整えても、入居者が入らないと意味がありません。

エリアの家賃相場も把握せずに家賃を決めてしまった場合、入居者が入らずに空室になるリスクがあります。

新人くん

また入居者が居ても、ずっと住み続けてくれる保証はどこにもありません。

まずは事前のリサーチをしっかりと実施し、建物の状況や駅からの距離、周辺の利便性を加味して適切な家賃を決めていくことが大切です。

入居者とのトラブル

空き家を賃貸にした場合のデメリット入居者とのトラブル

賃貸経営をしていると、入居者とのトラブルに遭遇することも少なくないでしょう。

たとえば、近隣の住人とのトラブルや、家賃を滞納されてしまうなど。

新人くん

いくら不動産会社や管理会社に、任せられるとはいえ、オーナーがでないと解決できない場面も多々あります。

また入居者が家賃を滞納してしまう場合、収入の予定が狂ってしまうことも。

入居前の審査を適切にする、保証会社をつける、など事前の対策は万全にしておきましょう。

定期的な修理・修繕費がかかる

空き家を賃貸にした場合のデメリット
定期的な修理・修繕費がかかる

人が住むかぎり、定期的な修理や修繕費用がかかります

入居中にエアコンが故障した場合、基本的には所有者であるオーナーの負担です。

また、退去時にはクロスの張替えや室内の掃除、フローリングの張替えなどの修繕費もかかります。

新人くん

敷金があるとはいえ、すべてまかなえるわけではありません。

定期的に費用がかかることは理解しておきましょう。

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空き家を賃貸にする方法・流れ

空き家を賃貸にする方法・流れ

続いては空き家を賃貸にする方法を説明します。

大まかな流れは次のとおりです。

それぞれ説明します。

STEP1 自宅の査定をする

はじめにすることは、空き家の査定です。

築年数や建物の状況、駅までの距離、周辺の利便性を含めて空き家の価値を把握しましょう。

そして周辺の家賃規模を確認しながら空き家の家賃を決定します。

エキスパートさん

なるべく、空き家と同じような物件を参照したり、第三者のアドバイスをもらったりしながら家賃を決めるのをオススメします。

コストを回収しようと相場より高くしてしまいがちだからです。

とはいえ家賃を下げすぎてしまうと、家賃収入も少なくなってしまいます。

絶妙なラインを、不動産会社や友人など第三者をまじえながら決めていきましょう。

STEP2 不動産会社と契約する

自宅の査定が終わり家賃を決めたら、いよいよ不動産会社と契約して入居者を探していきましょう。

不動産会社と契約をすると、入居者の募集から対応まで一元管理してくれます。

エキスパートさん

また費用はかかりますが、広告をうつことで多くの方に不動産を認知させることが可能です。

どのようなプランで入居者を募集するのか、不動産の担当者と話しあって決めていきましょう。

STEP3 入居者と契約する

最後は、入居者との契約です。

契約で大切なことは、事前に審査をおこなうこと

エキスパートさん

入居者の方に問題がないか、支払い能力に問題がないかを、不動産会社もしくはあなたが面談をして判断をしてください。

最終的に問題がなければ、入居希望の方と契約書を交わし手続きは終了となります。

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空き家を賃貸にするときのポイント

空き家を賃貸にするときのポイント

空き家を賃貸にする場合、次のポイントを抑えることで入居されないリスクを減らすことが可能です

ポイントは2つ。

周辺情報を念入りにリサーチをする

空き家を賃貸にするときのポイント
周辺情報を念入りにリサーチをする

入居率を上げるポイントは、念入りにリサーチをすることです。

なぜなら、周辺の状況を念入りにリサーチすることで、家賃相場や人気の間取り、物件の特徴など強みや弱みを把握できるからです。

実際に入居者が求めているのは家賃だけではありません。駅からの距離や周辺の利便性、間取りなど、複合的な要素を見て判断します。

たとえばファミリー層が多く住んでいる地域の場合、ワンルームよりもファミリー向けの物件のほう人気です。

逆に学生や一人暮らしが多い場所であれば、家賃が安いワンルームのほうが人気が高いでしょう。

エキスパートさん

以上のように、地域によって人気の物件の前提条件が変わってきます。

緻密なリサーチをして、需要にマッチする家にできれば人気の物件となるでしょう。

修繕・リフォームをする

空き家を賃貸にするときのポイント
修繕・リフォームをする

リサーチで入居者の求める物件が確認できた場合、必要に応じて修繕やリフォームをすること

築年数が浅く、空き家が新築同様な状態であれば必要ないかもしれません。

しかし、実際にはそうでないケースのほうが多いはずです。

たとえばですが、畳よりフローリングのほうが、またユニットバスよりバスとトイレが別々のほうが物件の需要は高くなります。

外観が古くても「内装がフルリノベーションされてキレイであれば問題ない」という方もいるでしょう。

エキスパートさん

とくに水回りを気にされる方は多いので、最新のトイレやお風呂、キッチンをリフォームすると人気の物件になりやすいですよ。

もちろんリフォームすることで初期費用はかかりますが、需要を満たす物件にできれば十分に回収は可能です。

さきほどのリサーチ結果に合わせて最適なリフォームをしてみることをオススメします。

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中野・練馬・杉並を含めた東京の空き家でお困りならSKD不動産にお任せ

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今回は空き家を『賃貸』にする方法について解説しました。

\ 賃貸経営で大切なこと /
  • 周辺のリサーチを緻密におこなう
  • 住んでいる属性に合わせた住宅にする
  • 修繕・リノベーションしてニーズに合わせた間取りにする
  • 適切な家賃設定をする

上のポイントを抑えて、空き家を上手に賃貸にしていきましょう。

空き家をそのまま放置すると、維持費だけがかかってきます

しかし賃貸経営できれば、空き家の管理をしつつ家賃収入を得ることができます。

もちろん注意点もありますが、デメリットを上回るメリットがありますのでぜひ試してみてください

エキスパートさん

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新人くん

ささいないことでも構いませんので、まずはお気軽にご相談してください

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【必見!】空き家放置の脅し文句を信じるな!空き家所有者がすべき活用方法4選 https://ita-web.org/house/ https://ita-web.org/house/#respond Thu, 17 Feb 2022 15:20:08 +0000 https://ita-web.org/?p=1166

「空き家放置って検索すると『危険』とか『絶対NG』とかでてくるけど本当?」 「空き家を放置したら何か問題があるの?」 「結局のところ、空き家ってどうしたらいいの?」 ネットで検索すると「空き家放置はNG」や「空き家を放置 […]]]>

「空き家放置って検索すると『危険』とか『絶対NG』とかでてくるけど本当?」

「空き家を放置したら何か問題があるの?」

「結局のところ、空き家ってどうしたらいいの?」

エキスパートさん

こんにちは! 中野・杉並・練馬を中心に、東京で不動産を営んでいるSKD不動産です。

ネットで検索すると空き家放置はNG空き家を放置すると問題があるなど、空き家放置に対しての脅し文句が多いですよね。

空き家を放置すると本当に問題があるのでしょうか?

新人くん

でもネットでは空き家放置はダメっていわれていますけど……。

そこで今回はネット上で囁かれているリスクが本当に危険で問題なのか、客観的に確認してみました。

この記事を読めば、空き家放置の本当の問題と空き家オーナーがやるべきことがわかりますので、ぜひ最後までご覧ください。

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空き家の放置は本当に問題なのか?

空き家の放置は本当に問題なのか?

ネットで『空き家 放置』と検索をすると、NGや危険、リスクというワードがゴロゴロでてきます。

空き家の放置は、本当に危険なのでしょうか?

代表的な空き家問題をまとめてみました。

それぞれ内容を確認してみましょう。

空き家を放置すると火災にあいやすい?

空き家を放置すると火災にあいやすい?
新人くん

空き家を放置すると、本当に火災にあいやすいんでしょうか?

空き家だからとは断言できません。

去年の10月に発表された総務省のデータによると、令和2年(1月〜12月)の総出火件数は 34,691件です。

参考:総務省HP:令和2年(1~12月)における火災の状況(確定値)

また火災の出火原因は次のとおり。

  • 1位 たばこ:3,104件(8,9%)
  • 2位 たき火:2,824件(8.1%)
  • 3位 コンロ:2,479件(8.0%)
  • 4位 放火:2,497件(7.2%)
  • 5位 火入れ:1,684件(4,9%)

1位のたばこ、3位のコンロ、5位の火入れについていえば、住んでいる家でないと起らない出火原因です。

上のデータでいえば、空き家よりむしろ住んでいる家のほうが火災にあいやすい結果となりました。

新人くん

そうはいっても空き家だと放火が多いんじゃないですか?

エキスパートさん

そう思いますよね。でも全火災の出火原因別死者を見るとそうともいいきれません。

令和2年の全火災の出火原因別死者数は1,326人、そして最も多い原因が「放火」の17.6%でした。

空き家にばかり放火されているのであれば、出火原因別死者数で1位になることはないでしょう。

上のデータでは、『人が住んでいる家』に放火されていることがわかります

結局のところ、「空き家だから」とは断言できません。

空き家を放置すると倒壊しやすい?

空き家を放置すると倒壊しやすい?
新人くん

空き家を放置すると、倒壊しやすくなるのでしょうか?

空き家だからとは断言できません。

なぜなら、建築基準法にもとづいて建てられた住宅が、自然に倒壊することはほぼありえないからです。

日本では、家を建てるとき「耐震基準」という建築基準法が義務化されています。

1981年に改定された「新耐震基準」では『中地震では軽微なひび割れ程度の損傷にとどめ、震度6や7の大規模な地震でも倒壊は免れること』と、現在のベースとなる耐震基準を義務付けられています。

また1981年以前に建てられた「旧耐震基準」の住宅でも『震度5程度の中規模の地震で大きな損傷を受けないこと』 という、家の作りです。

以上のことから、旧耐震基準の家であっても震度5程度の地震になら耐えられるのです。

震度5程度の地震に耐えられる家が、自然に倒壊すると思いますか?

新人くん

たしかにそうですね。
ではどんなときに倒壊するんですか?

エキスパートさん

主な原因は大規模な台風や地震、土砂災害、津波などの自然災害です。

築年数が経てばたつほど、住んでいても住んでいなくても建物は老朽化していきます。

そして決定的なのが自然災害です。

結局のところ、自然災害による倒壊は、空き家だろうが住んでいる家だろうが関係ありません。

ですから、こちらも「空き家だから」とは断言できないのです。

空き家を放置すると資産価値が下がる?

空き家を放置すると資産価値が下がる?
新人くん

空き家を放置すると資産価値が下がるんですか?

資産価値が下がるのはどの家も共通です。

不動産は住んでいても住んでいなくても、年月がたつにつれて資産価値が下がるからです。

空き家だけが特別資産価値が下がるわけではありません。

空き家を放置すると維持費がかかる?
新人くん

空き家の放置は維持費がかかるんでしょうか?

空き家だからというわけではなく、不動産を複数所有している場合、どの家にも均等に維持費はかかります。

家にかかる代表的な維持費は次のとおりです。

\ 主な維持費 /

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 光熱費
  • メンテナンス費用

固定資産税や都市計画税は、不動産を持っているかぎり必ずかかるため、空き家だけがとくに高いものではありません。

空き家は逆に、ライフラインである水道、電気、ガスなどの光熱費が安くすみます。

なぜなら利用しない分、最低価格の基本料金だけで済むからです。

エキスパートさん

最後のメンテナンス費用は、正直家の状態によって変わってきます。
空き家だろうが住んでいる家だろうと、不具合があれば修理・修繕費用はかかります。

空き家だから維持費が住んでいる家以上にかかるわけではありません。

しかし賃貸や別荘のように使いみちがなく、ただ放置しているだけだとお金がかかるのは事実です。

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結論、空き家を放置する=危険ではないが『維持費』は発生する

結論、空き家を放置する=危険ではない

空き家の代表的な問題を調べてみましたが、正直なところ放置のリスクは『空き家だから』というわけではありません。

ただ賃貸や別荘のように、使いみちがない家に毎年お金がかかるのはデメリットといえるでしょう。

そこで次の項目では、空き家所有者が空き家を活用する方法について説明していきます

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空き家オーナーが空き家を活用する方法

空き家オーナーが空き家を活用する方法

空き家のオーナーさんが、空き家を活かすにはどうすればいいでしょうか。

さきほどの内容から、空き家は放置していても問題はありません。

しかし活用できなければ維持費だけがかかる負の存在になってしまいます。

そこで空き家を活用する4つの方法をお伝えします。

それぞれ説明していきます。

空き家を賃貸にする

空き家を賃貸にする

活用方法の1つ目は『賃貸』として貸し出すことです。

家の状態が問題なければ、賃貸にして家賃収入を得ましょう。

エキスパートさん

家賃収入が定期的に入れば、維持費もペイできます。

ただし賃貸にする場合、管理会社に管理を頼んだり、入居者を見つけるために広告費用がかかったりしてしまうデメリットも。

まずは、賃貸にするかも含めて不動産会社に相談してみるのをオススメします。

空き家を民泊にする

空き家を民泊にする

続いては、空き家を民泊にして活用する方法です。

賃貸と似ていますが、現状の空き家を活用できます。

エキスパートさん

民泊の許可や届け出、レイアウトなど手間はかかりますが、その分収入に繋がります。

立地によって向き、不向きはありますが、検討してみてもいいのではないでしょうか。

土地があるなら駐車場にする

土地があるなら駐車場にする

次は、土地付きの空き家であれば、いっそのこと解体して駐車場にする方法です。

解体費用、駐車場の設備の設置に初期費用がかかるのがデメリットです。

エキスパートさん

しかし駐車場として需要が多い場所であれば、十分に投資価値があるといえます。

地域の車の状況、駐車場の有無など事前のリサーチは必須ですが、完全機械化してしまえば、ほぼ放置でお金を生み出してくれる自動販売機になるでしょう。

空き家を売却する

空き家を売却する

最後は、空き家を売却することです。

賃貸や民泊などにしない場合、維持費がかかりますので空き家を売却するのも手です。

空き家の売却費によっては税金は発生しますが、税金を抑える特例や、控除対策が整っています

エキスパートさん

短期間で大きな収入になり、維持費もかからなくなりますので一番現実的な方法といえるでしょう。

まずは空き家の査定をしてみて検討することをオススメします。

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空き家の活用方法に困った場合はSKD不動産におまかせ

今回は、ネット上で囁かれている『空き家の放置でおきる問題』が本当なのか確認してみました。

結論として、よっぽどボロボロの空き家でないかぎり『空き家だから危険』ということはありません

ただし維持費として無駄な費用がかかるのも事実です。

ですから、空き家に関しては損しないように活用していくことをオススメします。

新人くん

もし、中野、杉並、練馬付近の空き家の活用方法に困っている場合はSKD不動産に相談してください。

空き家の現状に合わせて、住宅のプロが理想的な活用方法を提案いたします。

エキスパートさん

相談は無料ですので、ぜひ気軽にお問い合わせください。

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