【保存版】空き家を高額売却する方法を3つ紹介|流れや費用も合わせて紹介

「必要のない空き家を売却したいんだけどどうすればいいの?」

「住む予定のない空き家があるんだけど……」

「相続で空き家をもらったはいいものの活用方法に困っている」

エキスパートさん

こんにちは! 中野・杉並・練馬を中心に、東京で不動産を営んでいるSKD不動産です。

空き家の活用方法って悩みますよね。

使う予定がない空き家は放置していても維持費がかかるだけ。それであれば売却することをオススメします。

そこで今回は、「空き家を売却するときに必要なこと」や「注意点や流れ」を詳しく説明していきます。

\ この記事でわかること /
  • 空き家の売却方法3選
  • 空き家を売却する5つの流れ
  • 空き家の売却にかかる費用
  • 空き家を売却する際の注意点

この記事を読めば、空き家を売却する流れがすべてわかり、売るときに損しなくて済みますのでぜひ最後までご覧ください。

目次

空き家の売却方法3選

空き家を売却するにはどうすればいいのでしょうか?

代表的な売却方法は次の3つです。

空き家を売却する3つの方法
  • 現在の状態で売る
  • リフォームして売る
  • 更地にして売る(土地がある場合)

それぞれ詳細を説明します。

現在の状態で売る

最初の方法は空き家を「現在の状態で売る」ことです。

家がキレイな場合は「リフォーム」したり、家を取り壊して「更地」にしたりしなくていい分、初期費用がかかりません。

エキスパートさん

これは大きなメリットといえるでしょう。

ただし、あくまで空き家の状態が良好の場合に限りますし、周りの中古住宅と比べて問題ないかどうかをしっかり確かめる必要があります。

リフォームして売る

続いての方法が「リフォームして売る」こと。

内装や外装に問題がある場合は、リフォームをオススメします。

新人くん

弊社のお客様で多いのが「中古でいいから水回りのキレイな家に住みたい」という意見です。

そこで人気なのがリフォーム済みの中古住宅。

内装はキレイなのに、新築より安く購入できるからです。

現在の空き家をリフォームしたほうがいいのか迷ったら、不動産会社と相談してみてください。

更地にして売る(土地がある場合)

最後は、土地がある戸建ての空き家に限定されますが、建物を解体して「更地にして売る」方法です。

自ら家を設計したいお客様に需要があります。

エキスパートさん

更地の場合、戸建てだけでなくアパートやマンション、テナントなども利用も可能になるため、幅広い需要がでてきます。

ただし、更地にすると固定資産税の優遇がきかなり、解体費もかかります。

まだ売り手が決まっていない状態で更地にするのは辞めておいたほうがいいでしょう。

売り手側の要望に応じて「希望があれば更地にもできる」という状況にしておいたほうが交渉はまとまりやすくなります。

空き家を売却する5つの流れ

続いては、空き家を売却する流れを紹介します。

流れは次のとおりです。

空き家を売却する5つの流れ
  • 不動産会社に土地の査定をする
  • 不動産会社と契約する
  • 空き家の販売価格を決める
  • 売買契約を結ぶ
  • 引き渡しをする

それぞれ説明します。

不動産会社に土地の査定を依頼する

空き家の売ると決めた場合、最初に不動産会社に土地の査定をしてもらいましょう。

あなたの空き家が「どのくらいの値段で売れるのか」を知るためです。

できればその土地に詳しい不動産会社を選ぶことをオススメします。

不動産会社と契約する

土地の査定が終わったら不動産と契約をしましょう。

不動産会社は、忙しいあなたの代わりに空き家を販売してくれます。

また契約のタイミングで、空き家をリフォームしたほうがいいのかなど、相談することをオススメします。

エキスパートさん

周辺地域の相場や状況によって、どの売り出し方がベストなのかを模索していきましょう。

空き家の販売価格を決める

次に空き家の販売価格を決めていきます。

周辺地域より高いと買い手がつきませんし、安いと買い叩かれてしまいます。

地域の相場を不動産会社の方と確認し、買い手が「欲しい!」と思うような価格を目指してください。

売買契約を結ぶ

買い手があらわれたら売買契約を結びましょう。

基本的には不動産会社に任せておけば問題ありません。

エキスパートさん

ただし後から「話が違う」とトラブルにならないように、お互いの目線合わせは必要です。

言った言わないがないように、慎重に進めていきましょう。

引き渡しをする

契約が完了したら最後に引き渡しです。

入金の確認ができ、書類の不備もなければ引き渡し完了です。

新人くん

以上が空き家を売却するまでの流れとなります。

空き家の売却にかかる費用

続いて、空き家を売却する際にかかる費用をお伝えします。

代表的なものは次の3つ。

空き家の売却にかかる費用
  • 仲介手数料
  • リフォーム・解体費用
  • 税金

仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料です。

エキスパートさん

家を売却するにあたり不動産会社の仲介手数料は、土地の売買価格の『3%+6万円』と法律で決められています。

たとえば土地の値段が5,000万円の場合。

仲介手数料は5,000万の3%にあたる150万、それに+6万円を足して156万円が仲介手数料です。

土地の売値仲介手数料
3,000万90万+6万(+消費税)
5,000万150万+6万(+消費税)
7,000万210万+6万(+消費税)

リフォーム・解体費用

続いては、空き家をリフォームしたり、解体したりする場合にかかる費用です。

空き家をリフォームする場合

一般的なリフォームの相場はこちら。

リフォーム箇所費用
キッチン10万〜
トイレ5万〜
お風呂30万〜
15万〜
壁紙12万〜

水回りだけなのか、全体なのかでも費用は変わってきます。

空き家を解体して更地にする場合

一般的な30坪の敷地で2階建ての戸建ての場合、100万くらいかかります。

解体するのか、リフォームにするかは慎重に決めましょう。

エキスパートさん

空き家をそのままで売る場合は必要ありません。

税金

最後は売却の際の税金です。

不動産売却でかかる税金はこちら

不動産売却でかかる税金
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税

印紙税

印紙税は、商業取引に関連する文書に対して課税されるものです。

不動産のように金額が記載されている場合は、売買する値段によって税金も代わってきます。

契約金額本則税率
500万円〜1,000万円以下1万円
1,000万円〜5,000万円以下2万円
5,000万円〜1億円以下6万円
1億円〜5億円以下10万円

登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権や抵当権を登記する場合に課税されるもの。

通常、家を購入する買い手が土地の所有権を登記するときなどに支払う税金です。

エキスパートさん

ただし自宅のローンがまだ残っている場合、売り手側で「抵当権抹消」の登記が必要となり課税されます。

抵当権とは

住宅ローンの返済が滞ったときのために、金融機関があらかじめ土地や建物を担保にできるように設定し、家や土地を差し押さえたり、売却したりすることができる権利のこと。

一般的に、抵当権がついたままの物件を購入する買い手はいないため、事前に売り手側で「抵当権抹消」の手続きが必要となります。

登録免許税=不動産の個数×1,000円

登録免除税(抵当権抹消)税金
土地1,000円
建物1,000円

抵当権抹消登記にかかる税金は、不動産一つあたり1,000円と定められており、一戸建ての場合、土地と建物は別々に計算するためそれぞれに1,000円ずつ、合計2,000円が課税されます。

譲渡所得税

不動産では、家を売却して得られた”利益”のことを『譲渡所得』といいます。

エキスパートさん

ここでいう”利益”とは家を購入した金額より高く売れた場合のことです。
たとえば、4,000万円で買った家が5,000万円で売れた場合、1,000万円が利益となります。

譲渡所得にかかる税金は次の3種類。

  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

そして上記3種類の税金を総称して『譲渡所得税』といいます。

エキスパートさん

この『譲渡所得税』は正式な税金の名前ではないものの、不動産では一般的に使われるので覚えておいてくださいね。

ちなみに購入時より低い金額で家を売却した場合、要は家を売っても譲渡所得(利益)が出なければ、譲渡所得税を支払う必要はありません

あくまでも利益が出た場合に支払う税金になります。

譲渡所得税の詳細については売却の費用によって異なるため、詳細は「譲渡所得と譲渡所得税(所得税、住民税、復興特別所得税)の計算方法」をご覧ください。

空き家を売却する際の注意点

空き家を売却する際の注意点を紹介します。

空き家の名義が自分になっているか確認する

空き家の名義が自分になっているのか確認しておきましょう

なぜなら、空き家を売却できるのは名義人本人だけだからです。

たとえば親から相続で家を引き継いだ場合、空き家の名義が親のままでは売却できません。

エキスパートさん

空き家の名義が自分以外の場合、名義変更が必要です。

名義変更は法務局で申請できますので、やっておきましょう。

空き家の売却ならSKD不動産にお任せ

以上、空き家の売却について説明しました。

\ この記事でわかること /
  • 空き家の売却方法3選
  • 空き家を売却する5つの流れ
  • 空き家の売却にかかる費用
  • 空き家を売却する際の注意点

気になる点があれば、上のリンクから再度お好きなページに飛べますので確認してみてください。

エキスパートさん

SKD不動産では、リフォーム業や住宅のコンサル業も専門資格を持った住宅のプロが対応いたします。

新人くん

ささいないことでも構いませんので、まずはお気軽にご相談してください。

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