【知らないと損する!】居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除をわかりやすく解説

知らないと損する『居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』をわかりやすく解説

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例ってなに?」

「譲渡損失の損益通算及び繰越控除ってどんなときに利用できるの?」

「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例についてわかりやすく教えてほしい」

エキスパートさん

こんにちは! 中野・杉並・練馬を中心に、東京で不動産を営んでいるSKD不動産です。

マイホームを売ったときの5つの特例”の1つである『居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』について詳しく解説していきます。

この特例は家を売り損失(赤字)がでた場合に、翌年以降の所得から控除してくれる制度です。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は2種類あり、条件によって名前が変わります

新人くん

どちらの特例も、毎年の『所得税』と『住民税』を控除できる非常にお得な特例です。

今回は住宅ローンがなくて、なおかつ家の買い換えをする場合に利用できる『居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』について説明していきます。

この記事を見て適用条件に当てはまれば、何百万もの税金を支払わずにすむ可能性がありますので、ぜひ自分に当てはまるか確認してみてくださいね。

「細かい内容はいいからとにかく相談したい!」という場合は、SKD不動産に相談してください。

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目次

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは、マイホームを購入した金額より売却した金額が安くて損をした場合(譲渡損失)、新しいマイホームに買い換えることを条件に、損失分に応じて最大4年間所得から控除(損益通算)してくれる特例のことです。

新人くん

えっと……よく理解できません……。

エキスパートさん

要は「不動産の売買で赤字がでたら、給料所得から差し引いて年間の所得をなかったことにしていいよ!」という特例なんです。

専門用語をわかりやすく解説

専門用語をわかりやすく説明していきます。

  • 譲渡損失とは、不動産の売買で生じた損失(赤字)のこと。
  • 損益通算とは、赤字の所得を他の黒字の所得から差し引いて相殺すること。
  • 繰越控除とは、その年で相殺できなかった場合に、翌年以降も繰り越し相殺すること。

たとえば、年間給料所得600万のAさんが、5,000万で購入したマイホームを3,000万で売却した場合

上の例でいくと、マイホーム売却は2,000万の損(赤字)です。この2,000万円の赤字を譲渡損失といいます。

また2,000万円の譲渡損失を、600万円の給与所得と差し引しひいて相殺することを通算損益といい、初年度で相殺できなかった残りの1,400万円を、次の年に繰り越して相殺することを繰越控除といいます。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用したイメージ

特例の計算方法は次のとおりです。

譲渡損失 − 黒字所得 = 適用後の所得

エキスパートさん

今回のケースを計算式に当てはめてみましょう。

▲2,000万円(譲渡損失) − 600万(黒字所得) = 0円(▲1,400万円)

初年度は適用後の所得が0円になりました。ただ通算損益をしても譲渡損失(赤字)は1.400万円残っている状態です。

残りの譲渡損失分は3年間繰り越しが可能ですので、繰越控除をすると次のようになります。

年数譲渡損失黒字所得適用後の所得
初年度▲2,000万円600万0円(▲1,400万円)
2年目▲1,400万円600万0円(▲800万円)
3年目▲800万円600万0円(▲200万円)
4年目▲200万円600万200万円

上の表のように、譲渡損失で給与所得が相殺され、3年目まで所得が0円になりました。

今回の特例で年間の所得が0円になれば、今まで給与から引かれていた『住民税』と『所得税』も0円になります。

エキスパートさん

給与所得が600万なら、住民税と所得税を合わせて年間に50万円ほど納税しているため、今回の特例を利用すると3年間で約150万の節税になりますね。

新人くん

凄い!
これはたしかにめちゃくちゃお得な特例ですね!

また譲渡損失の通算損益と繰越控除の特例は、住宅ローン控除とも併用可能ですので、さらに節税することができます。

ぜひ適用条件を確認して利用してみてください。

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居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用条件

新人くん

今回の特例の適用条件を教えてほしいです。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例には、細かい適用条件があります。

売却するマイホームと新しく購入するマイホームでは、特例の適用条件が異なりますのでそれぞれ確認していきましょう。

売却するマイホームの適用条件

『居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』をわかりやすく解説
売却するマイホームの適用条件

売却するマイホームの適用条件は次のとおりです。

自分が住んでいるマイホームであること

特例を受けるには自分が住んでいるマイホームであることが条件となります。

投資用の不動産や別荘などは適用されませんので注意してください。

建物の所有期間が譲渡年の1月1日時点で5年以上であること

マイホームを売却したときに、建物の所有期間が5年を超えている必要があります。

戸建ての場合、建物と土地ともに5年を超えていないといけません。

たとえば土地の所有期間が10年であったとしても、建物が新しくて5年を超えていない場合、適用外になってしまいます。

エキスパートさん

あくまで土地と建物ともに5年を超えていることが条件となりますので、問題がないか確認しましょう。

また、特例上の所有期間はマイホーム売却した年の1月1日時点で判断されます。

たとえば、不動産Aを2016年の7月に取得(購入)し、2021年の9月に売却した場合

実際の所有期間は2016年の7月から2021年の9月までの『5年2ヶ月』ですが、特例上では5年を超えていないと判断されます。

なぜなら2021年9月現在ではなく、2021年1月1日時点で所有期間を判断されるからです。

その結果、2021年1月1日時点では4年4ヶ月となるのです。

エキスパートさん

5年を超えたかどうかは、家を購入してから『お正月を6回過ごしたかどうか』を目安にするとわかりやすいですよ。

譲渡(売却)先が家族などの特別な関係でないこと

マイホームの売却先は、家族などの特別な関係性ではいけません。

生活を共にしていない、第三者に売却するようにしてください。

新しく購入するマイホームの適用条件

『居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』の新しく購入するマイホームの適用条件

新しく購入するマイホームの適用条件は次のとおりです。

売却年の前年1月1日から翌年末までに新しいマイホームを購入すること

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、家を買い換えることが大前提となります。

家の買い換え時期ですが、以前住んでいた家を売却した年を基準にして、前年の1月1日から翌年の12月末までです。

エキスパートさん

2022年に家を売った場合、2021年の1月1日から2023年の12月31日までに新しいマイホームを購入しましょう。

購入年の翌年末までに住みはじめること

新しいマイホームを購入したら、購入した年の翌年末までに住みはじめていることが必要です。

2022年に家を購入したら、2023年の12月31日までに住みましょう。

エキスパートさん

しっかり住んでいることが確認されないと適用されないので注意してくださいね

購入年の12月末までに住宅ローンを組んでいること

新しいマイホームは、必ず住宅ローンを組んで購入してください。

現金で購入すると適用されません。

エキスパートさん

住宅ローンの金額に上限や下限はないため少額で組んでも問題ありませんよ。

10年以上の住宅ローンであること

住宅ローンは10年以上で設定をしてください。

10年未満で組んでいる場合や、金融機関以外のローン(親族など)は対象外となります。

エキスパートさん

10年以上の住宅ローンは今回の特例と併用できる『住宅ローン控除』も同じ条件です。

床面積が50平米以上であること

床面積は50平米以上の住宅を選んでください。

畳で換算すると約30畳くらいです。

エキスパートさん

50平米以上ないと適用されませんので、新しいマイホームを購入する際は頭に入れておくようにしましょう。

適用除外条件

『居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』の適用除外条件

その他の注意事項として、次の場合、条件を満たしていても適用されませんので注意してください。

売却した年の前年、前々年に3,000万円特別控除などの特例を利用している場合

今回の特例の適用条件を満たしていても、売却した年を含めて前年、前々年に3,000万円特別控除などの特例を利用している場合は適用外になります。

対象となる特例は次のとおりです。

  • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
  • 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
エキスパートさん

たとえば、不動産をAとBの2つを保有していて、Aの不動産を2020年に売って3,000万円特別控除を適用している場合は、2022年にBの不動産を売って譲渡損失がでたとしても今回の特例は利用できません。

所得金額が3,000万円超の場合

所得金額が3,000万円超の場合は、2年目以降の繰越控除が適用されません。

ただし適用の初年度は所得の制限がないため3,000万円を超えていたとしても、損益通算が可能です。

エキスパートさん

特例適用の初年度は、所得が5000万円だろうと1億円だろうと制限なく赤字分(譲渡損失)から差し引いてくれます。ただ2年目以降も所得金額が3,000万円を超えている場合は、たとえ赤字が残っていても繰越控除が適用がされません。

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居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の手続き方法

新人くん

今回の特例の手続き方法はどうすればいいんですか?

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けるには、マイホームを売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をすることが必要です。

必要書類を用意して確定申告をしましょう。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の手続きに必要の書類一覧

確定申告の際に必要な書類はこちら。

  • 確定申告書
  • 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書《確定申告書付表》(居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除用)【租税特別措置法第41条の5用】
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書【租税特別措置法第41条の5用】
  • 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書(譲渡契約締結日の前日のもの)
  • 譲渡資産に係る登記事項証明書、売買契約書など
  • 譲渡をした時において、住民票に記載されていた住所と譲渡資産の所在地とが異なる場合は、戸籍の附票の写しなど

以上の書類をそろえて、税務署に提出しましょう。

手続きの流れがわからない場合は、税務署に相談をすれば教えてくれます。

繰越控除がある場合、2年目以降も確定申告が必要

赤字分(譲渡損失)が初年度だけで相殺できない場合は、2年目以降も繰越控除を受けられます

そのためには2年目以降も、損失申告用の確定申告書を税務署に提出する必要があります

エキスパートさん

赤字分は初年度以降、3年間繰り越しできるため、繰越控除が続く限り確定申告をしましょう。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除がわからない場合は、SKD不動産におまかせ

今回は『居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』について説明しました。

\ 譲渡損失の損益通算及び繰越控除のまとめ /

  • 新しいマイホームを買い換え&マイホーム売却で譲渡損失がでた場合に適用可能
  • 最大で4年間繰り越し可能
  • 住宅ローン控除とも併用できる
  • 適用には確定申告が必要

内容を理解して利用できれば税金を抑える大変お得な特例となります。

ただし、ほとんどの方がはじめて手続きをするため、適用条件や書類準備など不安があるでしょう。

新人くん

そんな方は、SKD不動産に気軽に相談してください。

エキスパートさん

SKD不動産では、不動産の節税方法から国の補助金まで、住宅のプロフェッショナルが無料でサポートいたします。

適用条件に当てはまるか確認したい」「もっとお得な節税方法を教えてほしい」など、あなたの現在の条件に合わせて無料サポートをいたしますのでご安心ください。

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