【必見】家を売るときにかかる税金はいくら?計算方法と知らないと損する節税方法も紹介

【必見】家を売るときにかかる税金はいくら?計算方法と知らないと損する節税方法も伝授

家を売却するとどんな税金がかかるの?

家を売った場合、どれだけ税金を払わないといけないの?

少しでも支払う金額を抑えたい!

自分の家を売るときにも税金はかかります。

新人くん

とくに不動産の税金は種類が多く、「正直いくらかかるんだろう……。」と不安なんですよね。

エキスパートさん

その気持わかるよ。そこで今回は家を売る際にかかる税金を、わかりやすく簡単に解説していきます。

この記事でわかること

この記事を読めば、税金を抑えて家を高く売れる方法がわかるので、ぜひ最後まで見てくださいね。

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目次

家を売るときにかかる税金は6種

新人くん

家を売るときって、どんな税金がかかるんですか?

エキスパートさん

家を売る際にかかる税金は6種類。その中でも大きく2つの区分にわけられます。

税金の区分税金の種類
手続きに必要な税金印紙税
消費税
登録免許税
利益が出た場合”に必要な税金所得税
住民税
復興特別所得税

家を売った際にかかる税金は『手続きに必要な税金』と『売却によって”利益が出た場合”に必要な税金』の2種類にわけることができます。

それぞれ詳細について確認していきましょう。

売却の手続きで必要な税金

家を売るときにかかる税金
売却の手続きで必要な税金

家を売却するときに必要な税金は次の3種類です。

このうち最後の登録免許税は『家のローンが残っている』場合にのみ発生する税金です。

印紙税

印紙税は、商業取引に関連する文書に対して課税されるものです。

エキスパートさん

一定の効力をもつ文章、要は契約書などにかかる税金のこと。

不動産のように金額が記載されている場合は、売買する値段によって税金も代わってきます。

契約金額本則税率軽減税金
500万円〜1,000万円以下1万円5千円
1,000万円〜5,000万円以下2万円1万円
5,000万円〜1億円以下6万円3万円
1億円〜5億円以下10万円6万円
参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

令和4年3月31日まで、10万円を越える場合に軽減措置が適用されます。

消費税

消費税は、不動産会社の仲介手数料などに対して課税されるものです。

エキスパートさん

家を売却するにあたり不動産会社の仲介手数料は、土地の売買価格の『3%+6万円』と法律で決められています。

たとえば土地の値段が5,000万円の場合。

仲介手数料は5,000万の3%にあたる150万、それに+6万円を足して156万円が仲介手数料です。

仲介手数料の156万円に対して10%が加算されるので、消費税は15万6千円となります。

土地の売値仲介手数料消費税
3,000万90万+6万9万6千円
5,000万150万+6万15万6千円
7,000万210万+6万21万6千円

登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権や抵当権を登記する場合に課税されるもの。

通常、家を購入する買い手が土地の所有権を登記するときなどに支払う税金です。

エキスパートさん

ただし自宅のローンがまだ残っている場合、売り手側で「抵当権抹消」の登記が必要となり課税されます。

抵当権とは

住宅ローンの返済が滞ったときのために、金融機関があらかじめ土地や建物を担保にできるように設定し、家や土地を差し押さえたり、売却したりすることができる権利のこと。

一般的に、抵当権がついたままの物件を購入する買い手はいないため、事前に売り手側で「抵当権抹消」の手続きが必要となります。

登録免許税=不動産の個数×1,000円

登録免除税(抵当権抹消)税金
土地千円
建物千円

抵当権抹消登記にかかる税金は、不動産一つあたり1,000円と定められており、一戸建ての場合、土地と建物は別々に計算するためそれぞれに1,000円ずつ、合計2,000円が課税されます。

売却によって”利益が出た場合”に必要な税金

家を売るときにかかる税金
売却によって”利益が出た場合”に必要な税金

不動産では、家を売却して得られた”利益”のことを『譲渡所得』といいます。

エキスパートさん

ここでいう”利益”とは家を購入した金額より高く売れた場合のことです。
たとえば、4,000万円で買った家が5,000万円で売れた場合、1,000万円が利益となります。

譲渡所得にかかる税金は次の3種類。

  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

そして上記3種類の税金を総称して『譲渡所得税』といいます。

エキスパートさん

この『譲渡所得税』は正式な税金の名前ではないものの、不動産では一般的に使われるので覚えておいてくださいね。

ちなみに購入時より低い金額で家を売却した場合、要は家を売っても譲渡所得(利益)が出なければ、譲渡所得税を支払う必要はありません

あくまでも利益が出た場合に支払う税金になります。

譲渡所得税は、譲渡所得や不動産の年数によって税率が変化しますので、次の項目で詳しい計算方法を確認していきましょう。

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譲渡所得と譲渡所得税(所得税、住民税、復興特別所得税)の計算方法

家を売ったときにかかる税金で、一番大きなウエイトを締めているのが譲渡所得税(所得税、住民税、復興特別所得税)です。

エキスパートさん

譲渡所得税を計算するには、先に譲渡所得を計算する必要があります。

この項目では、家を売って得た利益(譲渡所得)の計算方法と、譲渡所得にかかる譲渡所得税の計算方法をそれぞれ解説していきます。

譲渡所得の計算方法とシミュレーション

家を売るときにかかる税金で譲渡所得の計算方法とシミュレーション

譲渡所得とは、不動産を売って儲けた利益のこと

譲渡所得の計算方法は次のとおりです。

譲渡収入金額※1 −(取得費※2 + 譲渡費用※3)= 譲渡所得

新人くん

正直この計算式を見てもまったくわからないです……。

エキスパートさん

初めて見る言葉が並んでいるとわからないですよね。ただ具体例を出して、わかりやすく解説しますので安心してください。

※1 譲渡収入金額とは家を売って得た収入

譲渡収入金額とは、家を売って得た収入のこと。

エキスパートさん

厳密にいえば固定資産税なども含まれますが、ここでは『家を売って受け取った金額』と認識するとわかりやすいです。

譲渡収入金額に含まれるものはこちら

  • 固定資産税および都市計画税
  • 金銭の代わりに物や権利など

詳細は、国税庁のホームページ『土地建物を売ったときの収入金額に含める金額(外部リンク)』の「1 譲渡収入金額」で確認できます。

※2 取得費とは家を購入したときの金額

取得費とは、家を購入したときの金額のこと。

エキスパートさん

諸経費も厳密にいえば購入した際の建物減価償却費諸経費(不動産の手数料)なども含まれますが、家の購入にかかった費用と覚えておくと楽ですよ。

取得費用に含まれるものはこちら

  • 土地の購入代金
  • 建物の購入代金
  • 購入時にかかった税金
  • 不動産会社の仲介手数料
  • 土地の測量など

詳細は、国税庁のホームページ『取得費となるもの(外部リンク)』で確認できます。

自分の家の『取得費』が分からない場合

新人くん

あの……家の取得費がわからない場合はどうすればいいですか?
先祖の家を相続した場合とかです!

エキスパートさん

いい質問ですね。その場合は、家を売ったときの金額の5%を取得費にできます。

実際、家を購入したときの金額がわかないことは少なくありません。

  • 相続をした家
  • 買ったのが古くてわからない

上のように実際の取得費がわからない場合、不動産を売った金額の5%相当額を取得費とすることができます。

実際の取得費が、売った金額の5%相当額を下回る場合でも、5%相当額を取得費にできます。

たとえば、5,000万で相続した家を売った場合。

5,000万円 × 5% = 250万円

以上の計算式となり、取得費は250万となります。

※3 譲渡費用とは家を売ったときにかかった諸経費

譲渡費用とは、家を売ったときにかかった諸経費のこと。

エキスパートさん

たとえば、不動産の「仲介手数料」や「登記費用」、建物を壊して更地にした場合は「建物解体費用」などですね。

譲渡費用に含まれるものはこちら

  • 不動産会社の仲介手数料
  • 登記費用
  • 建物解体費用
  • 立退料など

詳細は、国税庁のホームページ『譲渡費用となるもの(外部リンク)』で確認できます。

それでは実際に具体例を出して計算していきましょう。

譲渡所得の計算方法を具体例を出してシミュレーション

先ほどと同様、譲渡所得の計算方法は次のとおりです。

譲渡収入金額※1 −(取得費※2 + 譲渡費用※3)= 譲渡所得

5,000万円で購入した家を6,000万円で売却、不動産の手数料が180万円に、建物を取壊した費用が300万円かかった場合

  • 5,000万円で不動産を購入した費用が『取得費用※2
  • 6,000万円で不動産が売れて得た収入が『譲渡収入金額※1
  • 6,000万で売るため要した諸経費、つまり不動産の仲介手数料180万に、更地にした取り壊し費用300万円の合計金額480万円が『譲渡費用※3

今の金額を、先ほどの計算式に数字を当てはめていくと…。

6,000万円※1 −(5,000万円※2 + 480万円※3)= 520万円

譲渡所得は520万円と試算できました。

新人くん

実際の値段を入れるとイメージつきやすいです!

譲渡所得が計算できましたので、譲渡所得税の計算をしていきましょう。

譲渡所得税の計算方法とシミュレーション

家を売るときにかかる税金で譲渡所得税の計算方法とシミュレーション

譲渡所得税とは、不動産を売却して得た譲渡所得にかかる税金のこと。

譲渡所得税の計算方法は次のとおりです。

譲渡所得 × 税率(不動産の所有期間) = 譲渡所得税

計算式の税率は不動産の所有期間により異なり、結論として、長く所有していたほうが税金が安くなります。

所有期間区分税率
5年以下短期譲渡所得39.63%
5年超長期譲渡所得20.315%

上の表について詳しく説明していきます。

税務上の所有期間は不動産を売却した年の1月1日時点で判断される

ここでいう所有期間とは、『税務上の所有期間』となり、不動産を売却した年の1月1日時点で判断されます。

新人くん

正直意味がわかりません……。

エキスパートさん

そうですよね。
見やすいように表にまとめたので一緒に見ていきましょう。

条件不動産A不動産B
不動産の取得日2016年7月2015年7月
不動産の売却日2021年9月2021年9月
実質の所有期間5年2ヶ月6年2ヶ月
税務上の所有期間4年4ヶ月5年4ヶ月
区分短期譲渡所得長期譲渡所得
税率39.63%20.315%

不動産Aの場合、2016年の7月に取得(購入)し、2021年の9月に売却しているため、実質の所有期間は5年を超えています。

しかし税務上の所有期間は5年2ヶ月ではなく、4年4ヶ月となっています。

なぜなら税務上は、2021年9月時点ではなく、2021年1月1日時点で判断されるからです。

エキスパートさん

不動産Aの場合、実際の所有期間は5年を超えているので、一見『長期譲渡取得』で税率が安くなると思いきや、実際は1月1日時点なので『短期譲渡所得』となり、倍近く高くなってしまうんですよ……。

逆に不動産Bは、実際の所有期間も税務上の所有期間である、2021年1月1日時点でも5年を超えており『長期譲渡所得』となります。

所有期間が5年以下なら『短期譲渡所得』で39.63%

不動産の所有期間が、売却した年の1月1日時点で5年以下なら『短期譲渡所得』といい、税率は39.63%です。

税率の内訳はこちら。

所有期間が5年以下税率
所得税30%
住民税9%
復興所得税0.63%
合計(短期譲渡所得)39.63%

所有期間が5年超なら『長期譲渡所得』で20.315%

不動産の所有期間が、売却した年の1月1日時点で5年超なら『長期譲渡所得』といい、税率は20.315%です。

税率の内訳はこちら。

所有期間が5年超税率
所得税15%
住民税5%
復興所得税0.315%
合計(長期譲渡所得)20.315%

譲渡所得税を実際にシミュレーション

税率が理解できたところで実際に、譲渡所得税をシミュレーションしていきましょう。

譲渡所得税の計算方法は次のとおりです。

譲渡所得 × 税率(不動産の所有期間) = 譲渡所得税

譲渡所得が500万で不動産の所有期間が5年以下の場合

500万 × 39.63%(短期譲渡所得) = 198.2万円

5年以下の場合、譲渡所得税は198.2万円と試算できました。

譲渡所得が500万で不動産の所有期間が5年超の場合

500万 × 20.315%(所有期間が5年超の長期譲渡所得) = 101.6万

5年超の場合、譲渡所得税は101.6万円と試算できました。

エキスパートさん

同じ譲渡所得でも、税務上の所有期間が5年以下か、5年超かで税率が倍ほど変わりますから、損しないタイミングを見計らいましょう。

次の項目では、今計算した譲渡所得税を少しでも安くするための節税方法、特例について説明します。

家を売るときにかかる税金を抑える特例制度

新人くん

税金を安くできる特例って、どんなモノがあるんですか?

エキスパートさん

代表的な特例制度は次の3つです!

特例制度を利用すれは、利益がでた際にかかる譲渡所得税を安くできます。

ただし、特例制度を利用するには一定の条件がありますので、それぞれ詳細について確認していきましょう。

3,000万円特別控除の特例

一つ目は『3,000万円特別控除』です。

家を売って利益が出た場合、5年以下や5年超などの所有期間に関係なく、3,000万までの譲渡所得税が控除される特例です。

エキスパートさん

簡単にいえば、家を売った利益が3,000万以下であれば、本来払うべき税金を支払わずにすむ素晴らしい特例になります。

3,000万円の特別控除の特例を利用した場合の計算式

特例を利用した場合の計算式はこちら

税額 = (譲渡所得 −3,000万特別控除) × 税率

2つの数字を出してシミュレーションしてみましょう。

Aパターン

譲渡所得が2,000万の場合。

(2,000万 −3,000万 = 0円)

以上のように、0円となり、譲渡所得が3,000万円を超えない限り譲渡所得税がかかりません。

Bパターン

譲渡所得が4,000万の場合。

(4,000万 −3,000万 = 1,000万)

Bパターンの場合、3,000万円特別控除を利用し、譲渡所得が1,000万円まで減りました。

新人くん

特例を利用して1,000万(譲渡所得)まで減った金額に、先ほどの項目で説明された譲渡所得税がかかることになるんですね!

エキスパートさん

そのとおりです!

3,000万円特別控除を利用するための条件

3,000万円特別控除を利用するためには、次の条件を満たす必要があります。

  • 自分が住んでいた、もしくは住まなくなった家を3年以内に売ること
  • 家を売るまでに、駐車場など土地を活用して利益を得ていないこと
  • 売った年の前年もしくは前々年にこの特例を受けていないこと
  • 3,000万円特別控除と併用ができない他の特例を受けていないこと
  • 災害で家が無くなった場合は、住まなくなって3年以内に売ること
  • 親子や夫婦など、親族や特別な関係での売買でないこと

3,000万円特別控除の詳細について気になる方は、下の記事で詳しく解説しています。

>> 【3,000万円特別控除とは?】不動産売却の節税特例で適用条件や必要書類をまとめて紹介

住宅ローン控除の特例

2つ目は『住宅ローン控除』です。

住宅ローン控除とは、住宅ローンで家を購入したときに、年末のローン残高の1%(最大40万円)が10年間にわたって所得税から控除される制度です。

家を購入後、2年目〜10年間の適用になりますが、2019年10月1日~2020年12月31日までの間に入居した方は、消費税増税の兼ね合いで控除期間が3年間延長されています。

エキスパートさん

たとえば、年末のローン残高の1%が30万円の場合、10年間で300万の減税となります。

住宅ローン控除は限度額の条件はありますが、新築のみならず中古にも適用可能です。

住宅ローン控除の特例の注意点

ただし、先ほどの『3,000万円特別控除』とは併用ができません

どちらの特例を利用したほうがお得なのか、きちんと確認したほうがよいでしょう。

長期所有(10年)の軽減税率の特例

3つ目は『10年超所有の軽減税率の特例』です。

10年超所有の軽減税率の特例とは、所有期間が10年超の家を売り譲渡所得がでた場合に、軽減税率が適用され譲渡所得税の税率が下がる特例です。

エキスパートさん

さきほど、所有期間が5年超なら『長期譲渡所得』となり20.315%の税金が発生するとお伝えしましたが、軽減税率の特例が適用されると14.21%まで下がります。

10年超所有軽減税率の特例のイメージ

軽減税率が適用されるのは、譲渡所得が6,000万円以下の部分です。

6,000万円以下の部分6,000万円超の部分
所得税10%15%
住民税4%5%
復興特別所得税0.21%0.315%
合計(譲渡所得税)14.21%20.315%

軽減税率の『所有期間』に関しては、前の項目でお伝えした『税務上の所有期間』と同様の考です。

ですから不動産を売る年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていれば適用可能です。

軽減税率の特例を利用した場合の計算式

実際に数字を出してシミュレーションしてみましょう。

たとえば、5,000万円の譲渡所得が出た場合で計算すると。

軽減税率なし

5,000万円 × 20.315% =1,015,8万円

軽減税率あり

5,000万円 × 14.21% =710,5万円

新人くん

軽減税率の特例がないと、5,000万の譲渡所得に対して譲渡所得税は1,015,8万円もかかるんですね。

エキスパートさん

ただ軽減税率の特例が利用できれば、300万円ほど税金を抑えることができました。

3,000万円特別控除と軽減税率は併用が可能

軽減税率の特例は、一つ目の『3,000万円特別控除』と併用できます。

3,000万円特別控除と同じように、過去2年間にこの特例を受けていないことが条件となりますが、所有期間が10年超の方は、ぜひ利用してみてください。

10年超所有軽減税率の詳細について気になる方は、下の記事で詳しく解説しています。

>> 【10年超所有軽減税率とは】3,000万円特別控除とも併用ができる特例の適用条件を紹介

家を売るときの税金でよくある質問

税金について、よくある質問をまとめてみました。

家を売った場合には確定申告が必要?

新人くん

家を売った場合には確定申告が必要ですか?

家を売って譲渡所得(利益)が出た場合、確定申告が必要です。

先ほど説明した『特例』を利用して、譲渡所得が出ない場合も確定申告が条件となります。

確定申告が不要になるは、特例を利用せずとも譲渡所得が出ない(マイナスになる)場合のみです。

ただし、譲渡所得がマイナスでも、その損失を他の所得から控除できる『特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例』という特例があり、そちらを利用する場合は確定申告が必要です。

>> 特例の詳細はこちら

エキスパートさん

結論、確定申告は必要ってことですね。

相続した家を売る場合の所有期間はどうなる?

新人くん

親から相続した家の売る場合、所有期間はどうなるのでしょうか?

所有期間の考えは、相続する前の所有期間を引き継いで計算できます。

たとえば、2015年8月に親が購入、2021年8月に相続し2021年10月に売却した場合

相続したのは2021年の8月ですが、実際は親が購入した2015年8月から所有期間を引き継げます。

したがって2015年8月〜2021年1月1日時点で計算され、税務上の所有期間は5年4ヶ月の『長期譲渡所得』と判断されるのです。

エキスパートさん

親の不動産を相続した場合でも、購入時からの所有期間を引き継げますので安心してください

税金を支払うタイミングはいつ?

新人くん

家を売った際の税金はいつ支払うんですか?

税金の種類によって支払いの時期が異なります。

最初に説明した手続きに必要な税金(印紙税や消費税、登録免許税)は、不動産を売却したタイミングで既に支払い済みです。

譲渡所得が出た場合の所得税復興特別所得税は、家を売った翌年の2月16〜3月15日までに確定申告で、もう一つの住民税は5月頃に住民税納付書が送付されますので、届いたタイミングで支払うことになります。

エキスパートさん

印紙税や消費税、登録免許税は売ったタイミング、譲渡所得税は翌年ということです。

家を売ったときにかかる税金のまとめ

家を売ったときにかかる税金を解説してきました。

正直、税金に関しては計算が複雑で特例まで見たところで、めんどくさく感じる方も多いのではないでしょうか。

ただ、実際に自分で計算をする必要はありません。

自分の家の状況や土地によって変わってくる部分もあるので、不動産会社に相談するのが一番はやい方法になるからです。

SKD不動産では、税金対策から地域の特例、住宅診断までプロフェッショナルな人材を揃えており、数多くのお客様の悩みを解決しております。

新人くん

どうしたらいいかわからない方は、まずはお気軽にSKD不動産にご相談ください。

エキスパートさん

あなたの状況をお伺いし、住宅のプロが無料でアドバイスをさせていただきます。

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