【知っておきたい】空き家を民泊にして活用する方法を解説。新法民泊のメリットとデメリットも正直に説明

【保存版】空き家を民泊にして活用する方法を解説。新法民泊のメリットとデメリットも正直に説明

「空き家の活用方法として民泊を検討しているんだけど、実際どうなの?」

「空き家を民泊にする場合の手続き方法を教えてほしい」

「空き家を民泊にするメリットやデメリットを事前に知りたい」

エキスパートさん

こんにちは! 中野・杉並・練馬を中心に、東京で不動産を営んでいるSKD不動産です。

今回は空き家の活用方法として人気の民泊についてお伝えします

空き家は放置すると毎年維持費がかかりますよね。

ただし、民泊にすれば毎年かかる維持費をペイできるどころか、ゲストから宿泊費を得られます。

そこで今回は、空き家を民泊にするメリットやデメリット、気をつけておきたい懸念点、民泊にするまでの流れを完全解説

この記事を読めば、民泊のノウハウがすべてわかりますので、ぜひ最後までご覧ください。

「細かい内容はいいからとにかく相談したい!」という場合は、SKD不動産に相談してください。

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目次

空き家を活用する前に知っておきたい民泊の種類

空き家を活用する前に知っておきたい民泊の種類

民泊を運営する前に知っておきたいのが、民泊の種類です。

法律にもとづいて運営する民泊は、大きくわけて3種類あります。

それぞれに特徴があるので説明します。

旅館業法民泊(簡易宿所)

空き家を活用する前に知っておきたい民泊の種類、その1 旅館業法民泊(簡易宿所)

旅館業法民泊(簡易宿所)とは、4種の旅館業(ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業)のうちの一つで、旅館として民泊を運営すること。

旅行業法民泊(簡易宿所)の最大のメリットは、年間の宿泊制限や最低宿泊日数がなく営業できること。

他の2つの民泊はのちほど説明しますが、それぞれ制限があります。

その点、旅館業法民泊は年中稼働できるため、民泊の中で一番収入を得やすいです。

ただし旅館業法民泊は、保健所が定めた基準を満たす必要があるため、すべての空き家が許可されるわけではありません

新人くん

地域や建物の条件によっては許可されないのはデメリットですね……。

特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)

空き家を活用する前に知っておきたい民泊の種類、2 特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)

続いては特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)です。

特区民泊とは、国家戦略区という国が指定している区域で運営できる民泊のこと。

特区民泊が運営できる代表的な地域はこちら。

  • 大田区(東京都)
  • 大阪市(大阪府)
  • 北九州市(福岡県)
  • 新潟市(新潟県)

など。ただし該当エリアでも一部適用外の区域あり。

特区民泊は、旅館業法民泊と異なり、都道府県に対して申請をし認定をされる必要があります。

新人くん

最低宿泊日数が2泊3日(大田区の場合は6泊7日)からと制限があり、該当地域が限られるためハードルが高いですね……。

民泊新法(住宅宿泊事業法)

空き家を活用する前に知っておきたい民泊の種類、3 民泊新法(住宅宿泊事業法)

最後は、民泊新法(住宅宿泊事業法)です。

民泊新法とは、上の「旅館業法」や「特区民泊」に当てはまらない新しい民泊の種類のこと。

最大のメリットは手続きが簡単なこと。

2017年に成立された民泊新法は、旅館業法の営業許可や特区民泊の認定を受けなくても、簡単な書類をオンラインで提出すれば民泊として運営できるからです。

ただし、年間宿泊日数が180日以内に限定されていることや、家主不在の場合は認定の管理業者へ委託が義務付けられていることなど、条件もあります。

しかし民泊を運営する場合、最も手軽で簡単な方法といえるでしょう。

新人くん

空き家を民泊として活用する場合、民泊新法で運営することをオススメします。

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空き家を民泊にするメリット

空き家を民泊にするメリット

空き家を民泊新法で民泊にするメリットを紹介します。

メリットは次の4つ。

民泊にすることで収入を得られる

空き家を民泊にするメリット
民泊にすることで収入を得られる

最大のメリットは空き家から民泊料を得られること。

エキスパートさん

放置をしていても維持費だけがかかる空き家を活用できて、なおかつ収益を得ることができるのは一石二鳥といえます。

民泊は賃貸や、空き家を売却したときほど大きな金額は見込めませんが、手軽に泊まれるため即金性が高いのが特徴です。

資産を保有できる

空き家を民泊にするメリット
資産を保有できる

不動産を保有したまま、物件を活用できます。

エキスパートさん

将来的に住む予定の場合、民泊にすることで空き家を活用でき維持費もペイできます。

また土地の価格が上がったタイミングで売却を予定していた場合、その期間を有効活用できるのもメリットです。

土地、建物のをそのまま利用できる

空き家を民泊にするメリット
土地、建物のをそのまま利用できる

民泊を始める場合に、土地や建物をそのまま利用できるのもメリットです。

なぜなら通常は、物件探しからスタートするからです。

エキスパートさん

しかし空き家をすでに所有している場合、最低限のリフォーム費用や諸経費だけですみます。

土地を探す手間や時間が浮くのは、忙しい方にとってありがたいでしょう。

『特定空家』の指定を回避できる

空き家を民泊にするメリット
『特定空家』の指定を回避できる

空き家が『特定空家』に指定されてしまうと、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなってしまいます。

エキスパートさん

通常、特定空家になるほど放置することはないとは思いますが、自治体から指定されてしまうのは避けたいところ。

しかし空き家を民泊にできれば、特定空家の指定を回避できつつ管理ができるのは、大きなメリットといえるでしょう。

空き家を民泊にするデメリット

空き家を民泊にするデメリット

さきほどは空き家を民泊にするメリットをお伝えしましたが、次はデメリットです。

空き家を民泊にするデメリットは次の4つ。

収入が安定しない

空き家を民泊にするデメリット
収入が安定しない

民泊は、継続的な収入がある賃貸と違い、ホテルのようにスポットで泊まるため収入が安定しにくいです

また、コロナのような景気によって左右されてしまうのも民泊のデメリットといえるでしょう。

空き家を活用しているため、物件を借りて民泊をする場合と比べるとダメージは最低限ですみますが、賃貸のように収入が安定するとはいえません

空き家を賃貸として運営したい場合、こちら『【これだけ見ればOK】空き家を賃貸にする方法を解説!メリットやデメリットも紹介』の記事で詳しく解説しています。

年間宿泊日数が180日以内に限定されている

空き家を民泊にするデメリット
年間宿泊日数が180日以内に限定されている

民泊新法の民泊の場合、年間で稼働できる宿泊日数は180日と制限されています

年間の半分しか稼働ができないため、民泊にしている地域の需要が高まるシーズンをメインにするなどの計算して運営をしないと、宿泊する人が居なかったり、取り逃がしたりしてしまう可能性があります。

避暑地であれば夏のシーズンをメインに、ウインタースポーツができる地域であれば冬をメインになどです。

周辺地域のリサーチをしっかりおこない、メインシーズンを見極めて運用していきましょう。

定期的な修理・修繕費がかかる

空き家を民泊にするデメリット
定期的な修理・修繕費がかかる

空き家を民泊にしている場合、定期的な修繕費と維持費がかかります

民泊にする際のリフォーム代や、管理会社の管理費など。

また、エアコンなどの備品が壊れた場合は修理費もかかります。

エキスパートさん

宿泊費でペイはできるとはいえ、よきせぬ費用がかかる可能性はお忘れずに。

近隣住民とのトラブル

空き家を民泊にするデメリット
近隣住民とのトラブル

民泊は近隣住民とのトラブルが起こる可能性があります

深夜に出入りが頻繁だったり、複数人で騒いだり、騒音関係のクレームが多いからです。

新人くん

ホテルと違い、防音対策されている物件でないことが多いため、注意書きや禁止事項など事前にできる対策はしっかりやっておきましょう。

空き家を民泊にする場合の注意点

空き家を民泊にする場合の注意点

続いて、民泊の注意点について説明します。

注意点はこちら。

市区町村によって民泊の制限条例がある

空き家を民泊にする場合の注意点
市区町村によって民泊の制限条例がある

空き家を民泊にしようとする場合、自治体によっては民泊の営業できる区域や日数を制限する条例があります

たとえば大田区の場合、特区民泊としては柔軟に対応していますが、新法民泊の場合、ほとんどの地域で運営が制限されています。

参照:大田区のHPより

以上のように民泊を運営する地域によって、条例で規制がされている場合があります。ですから空き家がある市区町村で民泊が問題ないか事前に確認しておきましょう。

マンションで民泊をする場合は規約に注意

空き家を民泊にする場合の注意点
マンションで民泊をする場合は規約に注意

空き家がマンションの一室の場合は注意が必要です。

分譲マンションのオーナーといえど、マンション全体の管理規約で「民泊」を禁止している場合があるからです。

禁止の場合はもちろん民泊の運営はできませんので、マンションが管理規約で問題がないか事前に確認しておきましょう。

家主不在型の場合は住宅宿泊管理業者の委託が必須

空き家を民泊にする場合の注意点
家主不在型の場合は住宅宿泊管理業者の委託が必須

空き家で民泊を始める場合、管理業者の委託が必須になります。

民泊には「家主居住型」と「家主不在型」があり、家主不在型の場合、住宅宿泊管理業者に管理を委託することを義務付けられているからです。

もちろん、管理業者に委託をすることで毎月の管理費がかかりますが、民泊に関する管理全般をやってくれるメリットもあります。

エキスパートさん

賃貸物件でいう、不動産や管理会社のようなものですね。

民泊で必要な設備や住宅の条件

民泊で必要な設備や住宅の条件

民泊を始める場合、あなたの空き家が民泊新法の適用条件を満たす必要があります。

適用条件は次の2つ。

民泊で必要な設備や住宅の条件

それぞれ説明します。

設備の条件

民泊で必要な設備や住宅の条件
設備の条件

最初は設備の条件です。

民泊をする建物には、次の4つの設備が必要です。

  • 台所
  • 浴室
  • 便所
  • 洗面設備

上記の4つの設備がないと、民泊は運営できません。

エキスパートさん

一般的な住宅であれば問題ない条件ですね。

ちなみに、浴室や便所、洗面設備は独立しているかは関係なく、設備としてあれば問題ないため、ユニットバスでも大丈夫です。

居住の条件

民泊で必要な設備や住宅の条件
居住の条件

民泊の対象となる住宅は、次のいずれかに該当していればOKです。

  • 人の生活の本拠として使用されている家屋
  • 入居者の募集が行われている家屋
  • 随時その所有者、賃借人または転借人の居住の用に供されている家屋

参考:国土交通省民泊制度ポータルサイト

要は、今まで住んでいた家や、賃貸に出せる状態の物件であれば問題ありません。

ちなみに空き家の場合、現在住んでいなくても将来的に住む予定があれば民泊として利用可能となります。

空き家を民泊にする流れ・手続き方法

空き家を民泊にする流れ・手続き方法

民泊の条件を満たしたのであれば、続いては空き家を民泊にする手続きをしていきましょう。

手続きの流れはこちら。

必要書類を揃える

空き家を民泊にする流れ・手続き方法
必要書類を揃える

最初に民泊を運営するための必要書類を揃えましょう。

  • 届出書(第一号様式)
  • 登記されていないことの証明書
  • 誓約書
  • 住宅の登記事項証明書
  • 住宅の図面
  • 消防法令適合通知書
  • 住宅宿泊管理業者との間の管理委託契約書のコピー
  • 身分証明書

建物の条件によって、必要な書類が異なります。

詳細は、官公庁のHPで確認してください。

>> 住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて

住宅宿泊管理業者と契約する

空き家を民泊にする流れ・手続き方法
住宅宿泊管理業者と契約する

必要書類を揃えたら、次に住宅宿泊管理業者と契約しましょう。

空き家の場合、「家主不在型」になるケースが多いため、住宅宿泊管理業者に管理を委託する必要があるからです。

住宅宿泊管理業者には、民泊の業務すべてを管理業務業者にお願いしたり、一部の管理業務のみ委託したり、管理してもらう範囲はお好きに選べます。

すべての管理業務を委託する場合、費用はかかりますがオーナーの負担は最も少なく楽になります。

状況に合わせて住宅宿泊管理業者を選んでみてください。

新法民泊の届出をする

空き家を民泊にする流れ・手続き方法
新法民泊の届出をする

住宅宿泊管理業者が決定したら、必要書類を提出しましょう。

民泊の届出は、オンライン上で簡単にできます。

>> 新法民泊の届出はこちら。

民泊仲介サイトに登録する

空き家を民泊にする流れ・手続き方法
民泊仲介サイトに登録する

民泊の届出が完了したら、最後に民泊仲介サイトに登録し、お客さんを呼び込みましょう。

エキスパートさん

民泊仲介サイトで有名なのは「Airbnb」です。

業界最大手でシェアも圧倒的なため、民泊を運用するなら1番最初に登録すべきサイトといえます。

もちろんAirbnbに登録したから必ずお客さんがくるわけではありませんが、業界大手の集客力は伊達ではありません。

Airbnbだけでなく、他の民泊仲介サイトも上手に活用し、民泊の運営を戦略的におこなっていきましょう

>> Airbnbの公式サイトはこちら

空き家の活用方法にお困りならSKD不動産にお任せ

空き家の活用方法にお困りならSKD不動産にお任せ

以上、空き家を民泊にする流れを説明しました。

気になる点があれば、上のリンクから再度お好きなページに飛べますのでご活用ください。

空き家をそのまま放置すると、維持費だけがかかります。

しかし民泊にできれば、空き家の管理をしつつ民泊の収入を得ることができます。

注意点も含めて、ぜひ検討してみてください。

エキスパートさん

SKD不動産では、リフォーム業や住宅のコンサル業も専門資格を持った住宅のプロが対応いたします。

新人くん

ささいないことでも構いませんので、まずはお気軽にご相談してください。

住宅のプロフェッショナルがあなたの家の状況を無料でヒアリングします!

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