【節税効果抜群】マイホームを売った(売却した)ときに使える5つの特例をわかりやすく解説

「マイホームを売ったときに使える5つの特例ってなに?」

「それぞれどんな特例があるの?」

「家の売却を検討しているんだけど、なるべく損したくない。」

エキスパートさん

こんにちは! 中野・杉並・練馬を中心に、東京で不動産を営んでいるSKD不動産です。

マイホームを売ったときに使える5つの特例をご存知ですか?

今回は、家をこれから売ろうと検討している人に、ぜひ知っておいてほしい5つの特例を紹介します。

この記事を読めば、最大600万円も損せずにすむ可能性がありますので、ぜひ最後まで確認してみてくださいね。

「細かい内容はいいからとにかく相談したい!」という場合は、SKD不動産に相談してください。

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目次

マイホームを売った(売却した)ときに使える5つの特例を紹介

マイホームを売った(売却した)ときに使える5つの特例を紹介

マイホームを売ったときに使える5つの特例とは、家を売ったときに支払う税金を、控除や還付、減税してくれる代表的な特例のこと

前提条件として、家を売るときにかかる税金についてわからない方は先にこちらをご覧ください。

>> 【必見】家を売るときにかかる税金はいくら? 計算方法と知らないと損する節税方法も紹介

マイホームを売ったときに使える5つの特例はこちら。

それぞれ詳細をわかりやすく解説していきます。

譲渡所得がでた場合に利用できる『3,000万円特別控除』

マイホームを売った(売却した)ときに使える5つの特例『3,000万円特別控除』

最初は『3,000万円特別控除』です。

3,000万円特別控除とは、マイホームを売って利益(譲渡所得)がでた場合、最高3,000万円まで控除される特例のことです

不動産では、家を売って利益(譲渡所得)がでた場合、『譲渡所得税』という税金が発生します。

しかし3,000万円特別控除の特例を利用すれば、不動産を売って得た譲渡所得が3,000万円以下の場合、譲渡所得税が全額免除されるのです。

エキスパートさん

3,000万以下の利益なら、税金を免除するよ」という特例ですね。

たとえば、4,000万で購入した家を6,000万円で売却した場合。

利益(譲渡所得)は2,000万円になります。

通常、2000万円の譲渡所得に対して、20%〜40%の譲渡所得税が発生するのですが、3,000万円特別控除を利用すれば、譲渡所得が0円と計算され、税金自体発生しなくなります。

3,000万円特別控除を使えば、正直ほとんどのケースで譲渡所得税を払わなくていいお得な特例ですから、ぜひ覚えておきましょう!

10年以上住んでいるマイホームなら『10年超所有軽減税率』

マイホームを売った(売却した)ときに使える5つの特例『10年超所有軽減税率』

続いては、『10年超所有軽減税率』です。

10年超所有軽減税率とは、マイホームを売って利益(譲渡所得)がでた場合に、不動産の所有期間が10年を超えていれば、譲渡所得にかかる税率が下がるという特例です

エキスパートさん

かんたんに説明すると、通常20%かかる税金が14%まで下がるのです。

不動産では、マイホームの所有期間に応じて税金の割合が変化します。

詳細はこちら。

所有期間区分税率
5年以下短期譲渡所得39.63%
5年超長期譲渡所得20.315%

上の図のように、5年超のマイホームの場合、通常20%の税金がかかります。

しかし10年超所有軽減税率の特例を利用すれば、10年超住んでいるマイホームの場合、14%まで税率が下がるのです。

所有期間税率
10年超14.21%

そして、最大の特徴は『3,000万円特別控除』と併用ができること。

10年超所有軽減税率の特例と3,000万円特別控除を利用すれば、マイホームを売って利益(譲渡所得)がでた場合、大きな節税効果が見込めます。

家を買い換える場合に検討する『マイホームの買換え(特定の居住用財産の買換え)特例』

マイホームを売った(売却した)ときに使える5つの特例『マイホームの買換え(特定の居住用財産の買換え)特例』

続いては、『マイホームの買換え(特定の居住用財産の買換え)特例』です。

マイホームの買換え(特定の居住用財産の買換え)特例とは、家を買い換える際に、以前のマイホームを売って利益(譲渡所得)がでた場合にかかる税金(譲渡所得税)を、新しい家を売却するときまで繰り延べできる制度のことです

エキスパートさん

かんたんに説明すると、前の家でかかるはずだった税金を、新しい家を売るまで『先延ばし』にできるということ。

ただ正直、マイホームを売ったときに使える5つの特例の中で一番使いみちが限られます。

なぜなら、税金の控除や減税でなく、ただの先延ばしだからです。

新人くん

結局のところ将来的に支払わないといけないんですよね。

買い換えた先で利用できる『住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)』の特例を利用したほうがお得になるかもしれません。

いずれにしても、使いみちが限定される特例ですので、利用条件をよく確認してから判断してみてください。

マイホームを売って赤字がでた場合に利用できる『居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』

マイホームを売った(売却した)ときに使える5つの特例『居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』

続いて、『居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』です。

新人くん

今までは、マイホームを売って利益(譲渡所得)がでた場合に適用できる特例でしたが、今回からは家を売って赤字(譲渡損失)がでた場合に利用できる特例になります。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは、マイホームを購入した金額より赤字で売却(譲渡損失)した場合に、新しいマイホームに買い換えることを条件に、赤字額に応じて控除(損益通算)できる特例のことです

エキスパートさん

かんたんに説明すると、「新しい家を買うのであれば、前のマイホームの売買で赤字がでた場合に、赤字分を給料所得から差し引いていいよ!」という特例なんです。

たとえば、年間給料所得600万円のAさんが4000万円で購入した家を2000万円で売った場合。

Aさんの赤字(譲渡損失)は▲2000万円。

今回の特例を使えば給料所得600万円から、先ほどの赤字(譲渡損失)は▲2000万円を差し引いて相殺することができます。

しかも一度で相殺できない場合は、赤字分の繰り越し(繰越控除)が3回まで可能。

エキスパートさん

わかりやすいように表にするとこんな感じです。

年数譲渡損失黒字所得適用後の所得
初年度▲2,000万円600万0円(▲1,400万円)
2年目▲1,400万円600万0円(▲800万円)
3年目▲800万円600万0円(▲200万円)
4年目▲200万円600万200万円

上の表のように、譲渡損失で給与所得が相殺され、3年目まで所得が0円になりました。

所得が0円になれば、毎年支払っていた『所得税』と『住民税』が無くなり、逆に戻ってきます。

家の売買で赤字がでた場合に使える特例ですので、ぜひ損しないように利用してみてください。

家のローンがまだ残っている場合に利用できる『特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』

マイホームを売った(売却した)ときに使える5つの特例『特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』

最後は『特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』です。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは、住宅ローンのあるマイホームを、住宅ローンを下回る金額で売却して、赤字(譲渡損失)がでた場合に、損失分に応じて控除(損益通算)できる特例のことです。

エキスパートさん

かんたんに説明すると、「マイホームの売却しても住宅ローンが返済できずに残っている場合、赤字分を給料所得や他の所得から差し引いていいよ!」という特例なんです。

先ほどの『居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』と内容はほぼ同じ。

違うのは適用条件です。

\ 適用条件 /

  • 以前のマイホームを売却しても住宅ローンが残っている
  • 新しいマイホームに買い換えなくてもOK

さきほどの特例は、マイホームの買い換えが条件でしたが、今回の『特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』は新しくマイホームを買わなくても問題ありません。

新人くん

家を売っても、まだ住宅ローンが残っている場合に利用してみてください。

マイホーム(家)を売った(売却した)ときに使える5つの特例を上手に利用して税金を減らそう

今回は、『マイホームを売ったときに使える5つの特例』を紹介しました。

マイホームをこれから売ろうと思っている方は、税金を少なくできる可能性があります。

内容を理解して利用できれば税金を抑える大変お得な特例となります。

ただし、ほとんどの方がはじめて手続きをするため、適用条件や書類準備など不安があるでしょう。

新人くん

そんな方は、SKD不動産に気軽に相談してください。

エキスパートさん

SKD不動産では、不動産の節税方法から国の補助金まで、住宅のプロフェッショナルが無料でサポートいたします。

私の家の場合、どの特例が一番お得なの?」や「なるべく支払う税金を少なくしたい!」など、あなたの現在の条件に合わせて一番お得な提案をいたしますのでご安心ください。

「細かい内容はいいからとにかく相談したい!」という場合は、SKD不動産に連絡してください。

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