【保存版】土地相続の税金計算法と贈与税額控除などの節税対策を解説（事例付き）

土地を相続したときに支払う税金について、不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

実際、税金の計算や節税対策は、複雑な点が多いです。

ここでは、土地を相続した場合における税金の計算方法と節税対策について、知識のない方でもわかるように解説します。

この記事を読むと、土地を相続する際にかかる税金の有無や金額、納付方法から注意点、相続後の土地活用法まで、気になる疑問を解決できます。

今後土地を相続する可能性のある方や今まさに困っている方は、ぜひ参考にしてください。

土地を相続したらかかる税金は2つ

それぞれ説明します。

①登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記の際にかかる税金のことです。

金額は「固定資産税評価額×0.4」で計算できます。

所有権移転登記は必ず必要なわけではなく、登記しなくても不都合はありません。

しかし、将来的に相続した土地を売却したり、建て替えて自分たちの居住用として住宅ローンを組んだりするときには、登記する必要があります。

相続後月日が経過してから登記するよりもすぐに登記したほうが手間はかからないため、早めにしておいたほうがいいでしょう。

②相続税

相続税とは、相続した財産が基礎控除額を超える場合に発生する税金です。

土地の相続にかぎったことではなく、家や貯金などすべての財産に対して課されます。

登録免許税よりも複雑なため、次章以降では相続税をメインに説明していきます。

相続税の有無を決める基礎控除額とは

土地を相続した際、必ず相続税が発生するわけではありません。

相続税は、遺産総額(財産から葬儀費用など引いた額)が基礎控除額を超えた金額（課税対象額）に対して課税されるため、遺産総額よりも基礎控除額のほうが多いケースは、相続税の支払いは不要です。

相続税の有無を調べる場合は、まず法定相続人の数を確認し基礎控除額を算出し、遺産総額とくらべてみましょう。

土地の相続税評価額の計算方法

現金の価値は、単純にその額で計算できますが、土地の価値は相続税評価額で計算しなければなりません。

計算方法は2つあり土地によって異なります。

ここでは、土地の相続税評価額の2つの計算方法を解説します。

路線価方式の計算方法

路線価を使った相続税評価額の計算方法は「路線価×補正率×宅地面積」です。

補正率は土地の形状を考慮して評価額を調整するために定められているもので、同じ面積の宅地でも細長い土地など利用しづらい土地は評価額が低くなります。

>> 国税庁：財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」

倍率方式の計算方法

すべての宅地に路線価が定められているわけではありません。

計算方法は「土地の固定資産税評価額×倍率」です。

固定資産税評価額は、毎年その土地の所有者に届く固定資産税の納税通知書で確認できます。

また、管轄の役所で固定資産課税台帳を閲覧したり、固定資産税評価証明書を取得したりすることでも確認できるので、都合のいい方法をとりましょう。

倍率は、国税庁ホームページで確認できます。

>> 国税庁：財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」

相続税の計算方法

それではさっそく相続税の計算方法をみていきましょう。

以下4つの手順に沿って解説します。

手順①：遺産総額を計算

相続税の課税の対象額を調べるためにも、まずは遺産総額を計算しましょう。

遺産総額は相続された財産で資産価値があるものすべてです。

遺産総額に含まれないもの

被相続人が残した財産であっても、以下の項目については遺産総額に含まれません。

ただし生命保険金と死亡退職金は「500万円×法定相続人の数」を超えた金額については、遺産総額に含まれます。

手順②：課税対象額を計算

手順①で計算した遺産総額から基礎控除額を差し引くことで、課税対総額を計算できます。

以下の計算式で課税対象額を求めましょう。

課税対象額＝①遺産総額－基礎控除額

課税対象額がマイナスになる場合は、相続税はかかりません。

手順③：相続税総額を計算

相続税の総額を求めるには、まず法定相続分ごとの相続税を計算し、法定相続人数分合計します。

法定相続分ごとの相続税の計算方法は以下の通りです。

法定相続分ごとの相続税＝（手順②課税対象額×法定相続分）×税率－控除額

税率と控除額は国税庁のホームページでも確認できます。

法定相続分に準ずる遺産取得額 (課税対象額×法定相続分)	税率	控除額
1,000万円以下	10％	ー
1,000万円超～3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超～5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超～1億円以下	30％	700万円
1億円超～2億円以下	40％	1,700万円
2億円超～3億円以下	45％	2,700万円
3億円超～6億円以下	50％	4,200万円
6億円超～	55％	7,200万円

法定相続人全員が、法定相続分通りに遺産を取得する場合は、合計する前の金額が各相続人の相続税のため、ここで求めた額が相続税です。

法定相続分と取得する遺産の割合が違う場合は、いったん、法定相続分で課税対象額を分けてから、合計額（相続税総額）を算出し、実際に取得する遺産の割合に応じて、割りなおすことで、各相続人の相続税を計算します。

法定相続分

話合いで遺産の分割が決まらない場合は、裁判所が法定相続分にのっとり、判断を下します。

また、法定相続分は、相続税を計算する際にも利用されます。

詳細は以下の表の通りです。

相続人	法定相続分
子どものみ	均等に分ける
配偶者と子ども	配偶者1/2・子ども（全員で）1/2
配偶者と直系尊属	配偶者2/3・直系尊属1/3
配偶者と兄弟姉妹	配偶者3/4・兄弟姉妹1/4
配偶者のみ	配偶者1

手順④：各相続人の相続税を算出

相続税総額を実際に取得した財産の割合に応じて分担します。

計算方法は以下の通りです。

各相続人の相続税＝手順③相続税総額×財産取得比率（％）

以上で相続税を計算は終わりです。

相続税の計算事例

ここでは前項で説明した手順で、以下事例の相続税を計算します。

手順①で求める遺産総額は6,000万円のため、手順②の課税対象額は「6,000万円－基礎控除額（3,000万円＋600万円×3人）」で計算でき、1,200万円となります。

配偶者の法定相続分は1/2なので、課税対象額は1,200万円×1/2=600万円。

1,000万円以下のため、税率は10％で控除額はありません。

法定相続分に準ずる遺産取得額 (課税対象額×法定相続分)	税率	控除額
1,000万円以下	10％	ー

配偶者の法定相続分に準じた相続税は600万円×10％＝60万円となります。

子ども①と子ども②の法定相続分はそれぞれ1/4なので、子ども1人の課税対象額は1,200万円×1/4=300万円。

配偶と同じく税率10％で控除額はないため、子どもの法定相続分に準じた相続税は300万円×10％=30万円。

配偶者、子ども①、子ども②の相続税を合計すると、相続税総額は60万円+30万円+30万円=120万円です。

最後に手順④の相続税総額を取得した財産の割合に応じて分担すると、配偶者の相続税は80万円（120万円×2/3）、子ども①の相続税は20万円（120万円×1/6）、子ども②の相続税は20万円（120万円×1/6）となります。

相続税の節税に使える控除と特例

ここまで基礎控除額によって相続税が決まると説明してきましたが基礎控除以外にも、節税に使える次の控除と特例があります。

以下で順に説明します。

配偶者控除

配偶者が相続した課税提唱額が「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分相当額」までであれば相続税はかかりません

ただし、自動的に配偶者控除を受けられるわけではなく、申告書の提出が必要です。

たとえば、遺産総額が12億、法定相続人が配偶者と子どもの場合、配偶者の法定相続分は1/2で6億円のため、配偶者の相続額が6億円までであれば相続税はかかりません。

また遺産総額が1億6,000万円以下の場合は、すべての遺産を配偶者が相続することで、相続税の支払いはなくなります。

配偶者控除は控除額が大きく、一見素晴らしい制度にみえますが注意点もあります。

次の世代のことも視野に入れて、うまく配偶者控除を活用しましょう。

未成年者控除

未成年控除は、相続人が20歳未満だった場合に、20歳に達するまでの年数につき10万円控除されます。

相続人が17歳だった場合、3年×10万円で30万円控除可能です。

満年齢で計算するため、相続の翌日に18歳の誕生日を迎えるとしても、17歳で計算します。

また、控除額が相続税よりも多く、控除しきれなかった分は、未成年者の扶養義務者にあたるの相続人から控除することもできます。

未成年者控除の対象となる条件は以下の通りです。

障害者控除

障害者控除は85歳に達するまでの年数につき10万円控除されます。

ただし、相続人が特別障害者の場合の控除額は年数につき20万円です。

20歳で相続した場合、65年×10で650万円または65年×20で1300万円控除されます。

未成年者控除と同様に満年齢で計算し、控除しきれない分は、扶養義務者にあたる相続人から控除可能です。

相続税の申告書に控除額を記載し、障害者手帳の写しや医師の診断書を添付することで障害者控除の申告ができます。

障害者控除の対象となる条件は以下の通りです。

特別障害者

以下の項目にあてはまる場合は、特別障害者と判断され、相続税の控除額は年数につき20万円になります。

贈与税額控除

相続税は被相続人の死亡前3年以内の贈与財産に対しても課税されるため、贈与されてから3年以内に被相続人が死亡すると、生前の贈与の際に贈与税を払っているにもかかわらず、相続税を払わなければいけません。

贈与税額控除はこういった贈与税と相続税の2重払いを避けるための控除で、贈与財産に対する贈与税額を相続税の計算から差し引けます。

贈与税にも相続税と同じように基礎控除額があり、その額は110万円です。

贈与財産の価格が110万円以下の場合、贈与税はかかりませんが、相続税を計算する際は、贈与税が課税されたかどうかは関係なく、贈与財産の額が加算されるため注意しましょう。

相次相続控除

相次相続とは、初めの相続から10年以内に次の相続が発生した場合に、初めの相続で納めた相続税のうち、次の相続まで10年に足りない1年につき10％の割合（4年後に次の相続があれば6年×10％）で、次の相続における相続税から控除できます。

たとえば、祖父から父が相続して5年後に父から子どもが相続する場合、2度目の相続である子どもに課される相続税から、父が納めた相続税額の一定額が控除されるのです。

上記のケースの場合控除額は次のように計算できます。

父の相続税額×2度目の取得財産合計額/（父が取得した財産－父が納めた相続税額）×子どもの財産取得割×10年に足りない年数である5年×10％

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、被相続人や被相続人と生計をともにする親族が「居住していた土地」や「事業していた土地（貸していた土地も含む）」に対して50％または80％まで土地の評価額を下げられ、相続税を節税できます。

建物が建っていなかったり未完成だったりすると小規模宅地等の特例は適用されません。

対象となる宅地等は「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」で宅地の種類により、適用面積と減額割合が異なります。

特定居住用宅地等
被相続人または被相続人と生計をともにしていた親族が居住していた宅地です。要件を満たすと被相続人が老人ホームなどで生活していたケースや所有者が親族の場合も含まれます。適用面積は330㎡まで減額割合は80％です。

特定事業用宅地等
被相続人または被相続人と生計をともにしていた親族が事業をしていた土地です。ただし、被相続人の死亡後も申告期限までは、被相続人と同じ事業を続ける必要があるため注意しましょう。適用面積は400㎡まで減額割合は80％です。

特定同族会社事業用宅地等
特定同族会社事業用宅地等は、特定事業用宅地等と同じ要領で、被相続人または被相続人と生計をともにしていた親族の同族会社が事業をしていた宅地です。適用面積は400㎡までで減額割合は80％です。

貸付事業用宅地等
被相続人または被相続人と生計をともにしていた親族が、賃貸アパートや貸駐車場などの賃貸業をしていた宅地をさします。限度面積は200㎡までで減額割合は50％です。

相続税の納付手続き

実際に納めるべき相続税の額が確定したら、納付手続きをしましょう。

ここでは、相続税の納付手続きについて、次の2つの項目で解説します。

相続税の納付手順

相続税の納付手順は以下の通りです。

申告書の提出と納付の期限は、どちらも被相続人の死亡を知った日の翌日から10カ月以内です。

相続税については専門の税理士に依頼するケースがほとんどのため、申告書は税理士が作成し、税務署へ提出します。

申告書の提出後、税務署で納付書を入手してください。

納付書には死亡の年や相続税の額、住所氏名などを記載します。

納付書の準備ができたら、各相続人それぞれで期日までに納付しましょう。

相続税は一部のクレジット払い以外は現金の一括納付になるため、早めの準備が大切です。

相続税の5つの納付方法

相続税の納付方法は以下5つです。

金融機関と所轄税務署で支払う場合は、事前に用意している納付書を窓口に持参し、現金一括で支払います。

納付金額が30万円以下の場合はコンビニ支払いも可能です。

コンビニで支払う場合は、まず税務署に納付書を持参し、バーコート付納付書が発行してもらいます。

その後コンビニでバーコード付納付書を使って支払いましょう。

クレジットカードを使えるのは「国税クレジットカートお支払いサイト」からの支払いのみで、金融機関やコンビニでは使えません。

24時間どこでも支払えたり分割払いができたりと便利ですが、支払える上限額が1,000万円またはクレジットカードの上限額までになります。

また、手数料も発生するため注意が必要です。

ただし、その分ポイントが貯まるので総合的に判断しましょう。

相続税額	手数料
50,000円	418円
100,000円	836円
200,000円	1,672円
300,000円	2,308円
400,000円	3,344円
50,0000円	4,180円

e-taxで電子納税の場合は、本人確認書類が不要のため、他の支払方法にくらべ書類を揃える手間がかかりません。

また、申告したあともデータで書類管理ができるため、保管場所を忘れてしまうこともないでしょう。

セキュリティーの観点からも安心できます。

ただし、システムが複雑で相続の知識も必要なため、初心者には少し難しいデメリットもあります。

相続税納付に関する4つの注意点

相続税の申告や納付が遅れなどがあるとペナルティとして税金が課税されます。

また、自分が正しく納税しても連帯責任で相続税が多くなってしまうことも。

ここではそんな相続税の納付に関する次の4つの注意点を解説します。

申告遅れがあると無申告課税が課税される

無申告課税は、正当な理由なく期限までに申告しなかった場合に加算されます。

課税割合は、期限後に自主的に申告すると5％、税務署からの事前通知後に申告すると10％（50万円を超える部分は15％）、税務調査を受けてから申告すると15％（50万円を超える部分は20％）です。

ただし、申告期限から1カ月以内の申告であれば、無申告課税はかかりません。

納付遅れがあると遅延税が課税される

遅延税は、納付期限を過ぎてから納付した場合に課税される税金です。

納付期限の翌日から2か月経過までは最大年7.3％、2月経過した日以降は最大年14.6％の遅滞税が発生します。

申告も遅れていた場合は、遅延税に加えて無申告税も課税されるため注意しましょう。

申告額が足りないと過少申告税が課税される

過少申告税は、申告した相続税の金額が足りていなかったときに課税される税金です。

連帯納付義務がある

連帯納付義務とは、同じ相続で相続人となった者は、お互いに連帯して納付しなければならないという義務です。

相続人の1人が相続税を納付しなければ、ほかの相続人で代わりに納付しなければなりません。

連帯納付における上限額は「相続で取得した財産の金額－納付した相続税額」です。

相続で得た金額を超えることはありませんが、財産が0円になってしまう可能性はあります。

また、連帯納付義務にも納税期限があるので、期限に遅れないよう納税しましょう。

相続した土地の活用方法

相続した土地をそのままにしておくと、固定資産税や維持管理費を支払うだけの負債になってしまうため、うまく活用していきましょう。

ここでは以下3つの活用方法について紹介します。

自分や親族が住むために利用する

自分や親族で住むための土地を探していたのであれば、自分たちの居住用としてとして利用しましょう。

リフォームや建て替えは必要になることもありますが、新たに土地を取得する必要がないためおすすめです。

また、次の世代に相続する際に、小規模宅地等の特例に適用する可能性もあり、将来の節税対策としても有効といえます。

売却する

自分や親族で利用しないのであれば売却するのもひとつの活用方法です。

土地を手放せば、固定資産税を払う必要がなくなり、維持管理に時間と費用を費やすこともありません。

相続税の申告期限から3年以内に売却すると税負担が軽くなる優遇措置もあるため、売却を検討する場合は不動産会社に相談するなど早めに行動しましょう。

売却により利益が出ると、譲渡所得が課税されますが、譲渡所得額の計算に必要な土地の取得費は相続税から一定額を加算できる特例「所得費加算の特例」もあるため、上手に活用しましょう。

賃貸する

今は利用しない土地であっても将来的に利用する可能性があったり、収入を増やしたかったりする場合は、貸駐車場や賃貸物件など事業用宅地として活用するのもおすすめです。

事業をするために手を加えたくない場合は、更地のまま土地を貸すこともできます。

土地の立地や形状などの条件によっては、借り手が見つかないケースもあるので、慎重に判断しましょう。

相続した土地の活用方法にお困りならSKD不動産にお任せ

この記事では相続税の計算方法、節税対策、相続税の納付方法や注意点、相続した土地の活用法について解説してきました。

なかでも相続税の計算方法は複雑なため、正確な税額を知りたい場合は、税理士に相談するのをおすすめします。

しかし、どのくらいの相続税がかかるのか目安を知りたい方はこの記事を参考にしてみてください。

また、相続した土地の売却や賃貸については、個人で活用方法を判断するのは簡単ではありません。