【2022年最新版】住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、特例の概要と詳細をわかりやすく解説

今回はマイホームをローンで購入したときに、最大13年間も税金が控除される『住宅ローン控除』の特例について詳しく解説していきます。

この記事を読めば、税金が最大200万円以上もお得になる可能性がありますので、ぜひ最後までご覧ください。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで家を購入した場合に、年末のローン残高の0.7％が13年間にわたって所得税や住民税から還付される制度のことです。

正式名称は『住宅借入金等特別控除』といい、『住宅ローン控除』や『住宅ローン減税』など省略されて呼ばれています。

2022年最新の住宅ローン控除は、新築住宅や中古住宅、購入の年数でそれぞれ適用上限額や年数が異なります

なるべくわかりやすいように図にまとめてみました。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の詳細（2022年・2023年）

2022年〜2023年に新築住宅または中古住宅を購入し、住宅ローン控除を適用させた場合。

2022〜2023年	新築	新築	新築	新築	中古住宅	中古住宅
住宅区分	認定住宅	ＺＥＨ	省エネ基準	一般住宅	認定住宅	一般住宅
控除上限額	5,000万円	4,500万円	4,000万円	3,000万円	3,000万円	2,000万円
控除率	0.7％	0.7％	0.7％	0.7％	0.7％	0.7％
控除期間	13年間	13年間	13年間	13年間	10年間	10年間
年間最大控除額	35万円	31.5万円	28万円	21万円	21万円	14万円
トータル最大控除額	455万円	409.5万円	364万円	273万円	210万円	140万円

新築は住宅区分が4つに分かれ、それぞれ住宅ローン控除の上限額3,000万円〜5,000万円まで変化します。

また中古住宅は、控除期間が新築より3年短い10年間となりますので注意してください。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の詳細（2024年・2025年）

続いて、2024〜2025年に新築住宅または中古住宅を購入し、住宅ローン控除を適用させた場合。

2024〜2025年	新築	新築	新築	新築	中古住宅	中古住宅
住宅の種類	認定住宅	ＺＥＨ	省エネ基準	一般住宅	認定住宅	一般住宅
控除上限額	4,500万円	4,000万円	3,000万円	0円	3,000万円	2,000万円
控除率	0.7％	0.7％	0.7％	–	0.7％	0.7％
控除期間	13年間	13年間	13年間	–	10年間	10年間
年間最大控除額	31.5万円	28万円	21万円	–	21万円	14万円
トータル最大控除額	409.5万円	364万円	273万円	–	210万円	140万円

全体的に、2022年〜2023年よりも条件が悪くなります。

住宅ローン控除を利用しようと考えているならば、なるべく2023年までに購入するのがお得です。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）でどれだけ減税になるのか実際にシミュレーション

住宅ローン控除を利用すると、いくら税金がお得になるのでしょうか？

住宅ローン控除は次の計算式で求められます。

年末ローン残高 × 0.07（0.7％） ＝ 年間控除額

ケース1　年収500万円のAさんが、2022年に4,000万円の住宅ローンを組んで新築の認定住宅を購入した場合

年収500万円の場合、所得税は約14万円、住民税は約25万円で合計39万円です。

2022年〜2023年に購入した新築の認定住宅は、適用上限額が5,000万円、適用期間は13年間となります

実際に計算してみましょう。

4,000万円 × 0.07（0.7％） ＝ 28万円

年末のローン残高が4,000万円の場合、年間の控除額は28万円です。

Aさんが年間に支払う所得税と住民税は39万のため、39万円から28万円マイナスでき11万円まで減りました。

ケース2　年収500万円のAさんが、2022年に4,000万円の住宅ローンを組んで中古の認定住宅を購入した場合

所得税と住民税は、先ほどのケース1と変わらず合計39万円です。

2022年〜2023年に購入した中古の認定住宅は、適用上限額が3,000万円、適用期間は10年間となります

それでは計算していきましょう。

3,000万円 × 0.07（0.7％） ＝ 21万円

年末のローン残高が3,000万円の場合、年間の控除額は21万円と計算できました。

所得税と住民税あわせて年間39万円支払う税金が、21万円も減税され18万円ですむことになります。

以上のように、住宅ローン控除を利用できればトータル200〜300万ほどの節税効果が見込めます。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用条件

次に住宅ローン控除の適用条件をみていきましょう。

住宅ローン控除は、新築住宅だけでなく、中古住宅やリフォームしたマイホームにも適用可能です。

ただし住宅の種類によって適用条件が異なります。

それぞれに必要な適用条件を確認していきましょう。

新築住宅の適用条件

新築住宅の適用条件は次のとおりです。

一つずつ説明します。

マイホームは延床50平米以上、半分以上が住居スペースであること

取得したマイホームの広さは延床50平米以上、半分以上が住居スペースである必要があります。

個人事業主の方やフリーランスの方であれば、自宅が職場という方もいらっしゃるでしょう。

ただし、全体の半分以上が住居スペースでないといけません。

物件を取得してから半年以内に入居し、12月31日も引き続き住んでいること

住宅ローンを適用するためには、マイホームを購入してから半年以内に入居しましょう。

また12月31日の時点で、引き続き住んでいることが条件となります。

ですから別荘や、投資用などの不動産では適用されませんので注意してください。

10年以上の住宅ローンであること

控除の対象となるのは、10年以上の住宅ローンです。

10年未満で組んでいる場合や、銀行など金融機関以外のローン（親族など）は対象外となります。

所得総額が2,000万円以下であること

給料総額ではなく所得総額が2,000万円以下でないといけません。

一般的に、よほどの高給取りの方以外は適用可能になりますので安心してください。

中古住宅の適用条件

続いて中古住宅の適用条件です。

さきほどの新築の適用条件すべてに加え、次の条件を満たしている必要があります。

木造は20年以内、マンション等は25年以内であること、または新耐震基準を満たしていること

中古住宅には、適用できる不動産の年数が決まっています。

建物年数は次のいずれかを満たしていれば問題ありません。

生計を一にする親族や特別な関係者からの購入、贈与でないこと

生計を一にする親族や関係者からの購入したり、贈与されたりした不動産は適用できません。

生計を一とは、日常の生活の資を共にすること

リフォーム住宅や増改築の場合の適用条件

最後にリフォーム住宅や増改築の場合の適用条件です。

新築の適用条件すべてに加え、次の条件を満たしている必要があります。

増築や改築、大規模な修繕、大規模な模様替えの工事であること

戸建てあれば家全体を修繕する工事であったり、マンションなどでは部屋全体を模様替えする工事などの必要があります。

工事費用が100万円を超え、工事費用の半分以上が居住スペースの工事費用であること

リフォーム住宅や増改築の場合、工事費用が100万円を超える必要があります。

また自宅と職場を兼用していたりや、店舗と住宅が一緒になっていたりする場合は、住居スペース部分の工事費用の額が、総工事費用の半分以上を締めていないといけません。

適用条件を満たしても対象とならない住宅とは

次の場合、住宅ローン控除の適用条件を満たしていても対象外となりますので注意してください。

自分が住んでいない不動産の場合

先ほどの住宅ローン控除の適用条件を満たしていても、自分が住んでいない不動産の場合は対象外になります。

なぜなら住宅ローン控除は『自分が住んでいるマイホーム』が大前提の適用条件となるからです。

したがって投資用の不動産や別荘などは、上記の適用条件を満たしていても住宅ローン控除の対象となりません。

購入前に3,000万円特別控除などの譲渡特例を利用している場合

続いては、新しいマイホームを購入する前に3,000万円特別控除などの譲渡特例を利用している場合、住宅ローン控除は適用できません。

はじめてマイホームを購入する場合は関係ありませんが、すでに不動産を持っていて買換えや住替えをする場合、家を売却した金額に対して税金がかかります。

そのときにかかる税金を控除してくれる特例が、3,000万円特別控除特例です。

>> 【3,000万円特別控除とは？】不動産売却の節税特例で適用条件や必要書類をまとめて紹介

3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用ができませんので、どちらの特例が最終的に支払う税金が少なくてすむのか、しっかりシミュレーションする必要があります。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の手続き方法

住宅ローン控除を受けるには、購入した翌年の2月16日〜3月15日までの間に確定申告をすることが必要です。

住宅ローン控除の手続きに必要の書類一覧

確定申告の際に必要な書類はこちら。

以上の書類を揃えて、税務署に提出しましょう。

手続きの流れがわからない場合は、税務署に相談をすれば教えてくれます。

2年目以降は年末調整で対応可能

会社員の方は、初年度こそ確定申告が必要ですが、翌年からは会社の年末調整で対応可能になります。

ただし個人事業主の方や自営業の方は、会社員の方と違い2年目以降も確定申告が必要となります。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）でわからない場合は、SKD不動産におまかせ

今回は住宅ローン控除について説明しました。

内容を理解して利用できれば税金を抑える大変お得な特例となります。

ただし、ほとんどの方がはじめて手続きをするため、適用条件や書類準備など不安があるでしょう。

「住宅ローンでどれだけお得になるか？」「住宅ローン以外の特例を利用したほうが損しない」など、あなたの現在の条件に合わせて一番お得な提案をいたしますのでご安心ください。