【簡単】マイホームの買換え（特定の居住用財産の買換え）特例をわかりやすく解説

“マイホームを売ったときの5つの特例”の1つである、『マイホームの買換え（特定の居住用財産の買換え）特例』とは、どんな内容なのでしょうか？

マイホームの買換え（特定の居住用財産の買換え）特例とは、家を新しく買い換えた場合に、本来かかる税金を繰り延べできる制度のこと

そこで今回は、マイホームの買換え特例について、専門用語を使わずにわかりやすく解説していきます。

この記事を読めば、あなたがマイホームの買換え特例を利用するべきかどうかの判断ができるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。

マイホームの買換え（特定の居住用財産の買換え）特例とは

マイホームの買換え（特定の居住用財産の買換え）特例とは、家を買い換える際に、以前のマイホームを売って利益（譲渡所得）がでた場合にかかる税金（譲渡所得税）を、新しい家を売却するときまで繰り延べできる制度のことです。

基礎知識としての譲渡所得と譲渡所得税について

マイホームの買換え特例を説明するには、先に『譲渡所得』と『譲渡所得税』を理解している必要があります。

まだ譲渡所得と譲渡所得税が理解されていない方は、先にこちらの記事をご覧ください。

>> 譲渡所得と譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税）について

マイホームの買換え（特定の居住用財産の買換え）特例の詳細

マイホームの買換え特例は、次の条件が揃っているときに利用可能になります。

ケース1

3000万円で購入した所有期間15年の不動産Aを4,000万円で売却し、5,000万円で不動産Bに買い換えをした場合

ケース1を計算していきましょう。

4,000万円 − 3,000万円 ＝ 1,000万円

ケース1の場合、不動産Aを売却して得た利益（譲渡所得）は、1000万円です。

そして、1,000万円にかかる税率は次のとおり。

	5年以下	5年超
名称	短期譲渡所得	長期譲渡所得
税率	39.63％	20.315％

1,000万円 × 20.315％ ＝ 203.2万円

不動産Aは、所有期間が15年のため『長期譲渡所得』の約20％に該当し、1,000万円の20％、約200万円が譲渡所得税になります。

マイホームの買換え特例は、不動産Aにかかる200万円の税金（譲渡所得税）を、将来に繰り延べできる

マイホームの買換え（特定の居住用財産の買換え）特例は『繰り延べ』なので注意

マイホームの買換え特例で注意することは、控除や減税とは違い、税金の繰り延べであるということ。

ですから、譲渡所得税を控除できる『3,000万特別控除』や、税率を下げる『10年超長期所有軽減税率』の特例と比べると、今回の繰り延べはメリットが薄いといえるでしょう。

マイホームの買換え（特定の居住用財産の買換え）特例の適用条件

マイホームの買換え特例を利用する場合、売却する家と新しく購入する家でそれぞれ適用条件が異なります。

詳細をみていきましょう。

売却するマイホームの適用条件

売却するマイホームの適用条件は次のとおりです。

自分が住んでいるマイホームであること

自分が住んでいるマイホームであることが大前提です。

賃貸で他人に貸している場合は適用外になりますので注意しましょう。

土地、建物共に10年以上であること

土地、建物共に所有期間が10年以上である必要があります。

10年以上とは、かんたんに説明すると『お正月を11回以上過ごした家』かどうかになります。

他の特例を受けていないこと

『3,000万円特別控除』や『10年超軽減税率の特例』など、他の特例を直近2年間で受けていないことが条件となります。

基本的に特例の併用はできないため、過去2年の間に受けていると適用されません。

国内の不動産であること

国内の不動産であること。

基本的に問題ないと思いますが、国外の不動産の場合適用できません。

売却費が1億円以下であること

売却するマイホームは1億円以下である必要があります。

1億円を超える場合、マイホームの買換え特例は適用できません。

新しく購入するマイホームの適用条件

続いて、新しく購入するマイホームの適用条件です。

売却した年の翌年の12月31日までに購入すること

新しく住むマイホームは、古いマイホームを売却した年の前後3年間で購入しましょう。

たとえば、2022年に古いマイホームを売却した場合、新居は2021年から2023年の12月末までに購入する必要があります。

売却した年の翌年の12月31日までに住んでいること

古い家を売却した場合、売却した年の翌年の12月31日までに新しいマイホームに住まないといけません。

購入だけして住まない場合や、新しいマイホームを即売却する場合は適用されませんので気をつけてください。

床面積50〜500平米内であること

新しいマイホームは、床面積が50平米以上、500平米以内で探してください。

50平米未満の狭い家や、500平米を超える広すぎる家の場合、適用できませんので物件選びの際は意識しておいてください。

譲渡所得がでた場合に利用できる他の特例について

マイホームの買換え特例は、最初に説明した通り『将来かかる税金の先延ばし』です。

マイホームの状況によりますが、別の特例を利用したほうがお得なことも。

”マイホームを売ったときの5つの特例”には、マイホームを売って利益（譲渡所得）がでた場合に使える特例が、他に2つあります。

マイホームの買換え特例とどちらがお得なのかを確認して、あなたにあった特例を選んでください。

3,000万特別控除

3,000万円特別控除とは、不動産を売って利益（譲渡所得）がでた場合に、最高3,000万円まで控除される特例のこと。

不動産を売って譲渡所得がでた場合、ほとんどの方が使う大人気の制度です。

なぜなら、不動産の利益が3,000万円以下なら、税金がかからない特例だから。

詳細はこちらをご覧ください。

>> 【3,000万円特別控除とは？】不動産売却の節税特例で適用条件や必要書類をまとめて紹介

10年超軽減税率の特例

10年超軽減税率とは、不動産の所有期間が10年を超えていれば、譲渡所得にかかる税率がさらに下がるという特例のこと。

最初に軽く解説しましたが、不動産は所有期間によって税率が変わってきます。

	5年以下	5年超
名称	短期譲渡所得	長期譲渡所得
税率	39.63％	20.315％

10年超軽減税率の特例は、不動産の所有期間が10年超の場合、20％からさらに14％まで税率を下げることが可能です。

	10年超軽減税率
税率	14.21％

しかも最大の特徴は、さきほどの『3,000万特別控除』と併用できること。

詳細はこちらをご覧ください。

>> 【10年超所有軽減税率とは】3,000万円特別控除とも併用ができる特例の適用条件を紹介

マイホームの買換え（特定の居住用財産の買換え）特例の手続き方法

マイホームの買換え特例を利用する場合の手続き方法と、必要書類をそれぞれ紹介します。

マイホームの買換え（特定の居住用財産の買換え）特例の利用には確定申告が必要

マイホームの買換え特例を受けるには、以前のマイホームを売却した翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をすることが必要です。

マイホームの買換え（特定の居住用財産の買換え）特例の手続きに必要の書類一覧

マイホームの買換え特例で必要な書類はこちら。

以上の書類をそろえて、税務署に提出しましょう。

手続きの流れがわからない場合は、税理士または、税務署に相談をしてみてください。

マイホームの買換え（特定の居住用財産の買換え）特例でわからない場合は、SKD不動産におまかせ

今回はマイホームの買換え特例について説明しました。

マイホームの買換え特例については、税金を控除するわけではないため、利用する場面が限られてくることでしょう。

また、マイホームの買換え特例は、本当に必要なのかどうかを自分で判断する必要があります。

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